资与债 分享一种应对通胀的思路

今年来各国物价加速上涨 葱油们对通胀的讨论也颇多 这里简单分享一种应对通胀的思路 即资与债 或者说 资+债


从一个例子开始说 假设张三掏空六个钱包 凑了500万首付 又贷款700万 买了一套1200万的房

假设张三别的方面资债大致相抵 那么此时他的资产是多少呢？

可能有人会回答说500万 也就是说 考虑这个问题的时候 看的是净资产 这个看法比较直观 而且毕竟在连本带利还上那700万贷款之前 这套房还是可以认为是属于银行的

但如果用资+债的思路来考虑的话 资产是净资产加负债 张三买房后的资产是1200万 里面500万是资 700万是债

中国人很多对债这个概念是有抵触的 比如P2P小贷又毁了多少有志青年 比如花呗又是如何敲骨吸髓祸害大众 所以把这么大一笔债算进资产 也许有人会觉得很不合理



合理不合理先放一边 这房反正已经买了 我们先看看故事后来的发展吧

假设张三买房后十年 平均通胀率7.2% 这房的地段和自身条件都一般 假设房价上升和通胀保持一致

十年后这房的价格是2400万 张三也还上了200万贷款的本金 此时还欠500万



那么张三这十年里是否跑赢了通胀呢？

毫不夸张地说 正面意义的赢麻了 此时净资产已达1900万 与当年的500万首付相比 相当于近20%的年化收益 差不多是通胀的7.2%的三倍 即使去掉缴纳的房贷月供 年化收益也远不止7.2%


为什么能赢麻?

一方面 7.2%的通胀率或者房价上涨速度显然是作用在房子的总价上 而不是张三的净资产上 这也是资+债的思路的合理性的体现之一 因为杠杆放大后的收益或者损失 才是实际的损益

另一方面也可以两边拆开来看 资的一方面 500万变成了1000万  债的一方面 要反过来看 现在1400万的缺口 当年只相当于700万

也就是说 十年来 资帮他赚了500万 债帮他赚了700万 这个结果和用杠杆率来算是一致的


再回到有人因为抵触欠债 就觉得资产 = 资+债 不合理这一点 其实这么想的人 往往也有不举债的倾向 毕竟在ta们眼中资产只能是净资产 那举债难免被打上百害而无一利的标签 虽然怎么看这个等式只是思维方式 但潜移默化之中 往往会影响现实生活里的选择

比如张三要是当年选择租房 首付的钱用来投资 而且取得了和通胀率一样的收益 那十年后他可能就会处于一个比较尴尬的状态了 投资所得的1000万全作为首付 也不一定能贷款买套类似的2400万的房 原因下面会详细说


例子说到这儿 想必大家都多少能理解以下几点了

第一 把资产或者说总资产想成 资+债 可以更方便直观地判断实际损益 其实这也许可以说是现代经济制度下的常识 比如长期炒期货的人 必须看合约价值 而不只是保证金 只看保证金一时爽 可能下一时就爆仓了 往往没有长期炒的机会

第二 资和债的相对比重 在一定的可行范围内 是应当根据情况和预期 动态调节的

第三 预期会有通胀 保持其它所有条件不变的话 应该加大债的部分的比重 也就是说 应该加高杠杆率


看到这里如果觉得有道理 又有可行性的话 建议暂停阅读 稍微思考一下自己的情况和可能的选择



下面我们继续回到张三的例子 前一个十年他大胜通胀 以后怎么办 还能继续赢麻吗？

他可以试图活用成功经验 房子卖掉 到手1900万 再想方设法筹措100万 入手首付2000万买总价4800万的新房 下一个十年 直奔小目标

但这样做的难度其实很大

首先 4800万的房源可不见得好找 找到了也不一定适合张三的生活工作习惯 拆成2份买两套2400万的 （这么做的话其实不用卖第一套） ? 也难 一线城市限购严重 又怕房产税 拆成4份？ 房子只要1200万的小地方或者郊区 要是以后人口减少 价格不能按预期上升呢？

其次 银行贷款 看的不只是抵押 更是预期的现金流 毕竟银行想要的是本利按时还 对拍卖房子兴趣不大 假设张三是上班拿工资的人 如果之前十年的工资没能超过平均每年20%涨幅的话 就算能解决房源的难题 也贷不了2800万款

但又有多少工作 能连续十年每年加薪20%以上呢？

这也是刚才提到的 如果张三当年500万不买房而是投资了收益7.2%的其它理财产品十年后 很可能没法再买类似的已经涨到2400万的房的原因 归根结底 绝大部分人的工资跑不过被杠杆放大后的通胀 （这里的杠杆放大是指最初贷款的700万就是首付500万的1.2倍）另外张三确实可以每月把房贷和房租的差价也用来投资 但这样通常还是会得出一样的结论 尤其是考虑到这个例子里面 1200万的房500万首付 杠杆率还能加高 （结果会更不利于不买的情况）


也就是说 除非有比较特殊的情况 比如有本事联合开发商和银行内部人士 实施金融诈骗空手套白狼 下一个十年 往往会是通胀逆袭的十年

张三很难像之前十年一样大胜 主要原因就是他现在的资产里面 已经1900万是资 500万是债了 这种资多债少的资产组合 不利于对抗通胀 从理论上看 需要向增加负债比例的方向调整

但实践中 张三靠工资带来的现金流有限 无法有效调节资债比例 往往只能任凭通胀收割 当然他也可以选择不服从 比如房卖掉 全部身价杀入股票甚至期货市场 也许会再次大胜 提前实现小目标甚至喜提一爽 但也许结果没那么美好

现实比这更残酷 就算张三认命了 心甘情愿接受通胀的收割 连续几十年的高通胀也可能已经破坏了宏观经济结构 说不定哪天张三的公司就把他的岗位优化掉了 这时找下一份类似的工作恐怕很难 如此一来 可能张三第一套房的房贷都还不上了 甚至导致低价火速卖掉 除了生活上的不便和心理上的压力以外 这当然也会进一步提高净资产所占比例 迫使张三的资产抗通胀的能力变得更差



例子就说到这儿了 从后十年的情况着手 再总结几点

第一 资和债的相对比重 虽然应当根据情况和预期 动态调节 但其可条件范围是受每个人具体情况限制的 个人显然不能随意增加自己的净资产 但同时也不能随意增加自己的债务 借不借给你 银行说了算

第二 房产可以说是现代资本主义经济游戏里面一个作弊秘籍 因为其抵押价值和房贷的长期性 很多普通人也能像张三这样借助它 大幅度调节自己的资和债的比重 轻松跑赢通胀 过去十多年 从北京到深圳 从欧陆到美国 现实生活中这样的例子 数不甚数

当然了 这并不是说“现在买房 定胜通胀” 房产不是万能药 不能解决所有情况下遇到的通胀问题 有很多人会因为净资产太多或者太少没法有效利用它 也有很多人选择的房产因地段等原因 没能随着通胀涨价 房产受政策的影响也比较大 尤其是在墙国这种政策随时变随心变的地方

第三 不管下一个十年房价将走向何方 它都不过是资+债这个思路的一个具体例子罢了 如果你在现实生活中有能力有条件 又对通胀有预期 那么不妨在思考对策时 也想想在这个方面有不有什么能做的



最后希望大家注意几点

第一 债务自然有风险 大的比如恒大 小的比如散户炒期货爆仓 不要因为想要跑赢通胀 就盲目忽视其它风险

第二 债务和净资产的思维方式是相反的 容易引起误判 比如净资产是过去的现金流的结余 投资亏了的话 愿赌服输就算了 但债务相当于是未来的现金流的结余 未来是不确定的 长期高通胀真的可能导致企业降薪裁员 未来的现金流一出问题 投资又亏了的话 难免吃不了兜着走

第三 资与债的思路 只是个人的一己之见而已 如果能对你起到一点参考作用 那自然是最好的 但毕竟只是思路而已 具体做法 甚至可行与否 还得看个人具体情况 如果有意见建议 欢迎回复讨论