越南的中国化进行时 房地产暴涨
https://www.youtube.com/watch?v=WakF0BkcOIM
最近有个地方的房价正在连续暴涨，改革如火如荼，热钱不断涌入，这个地方就是越南。其中头部河内和胡志明市的核心区房价已经冲到了2.1万人民币每平米，对标中国的苏州和南京；核心CBD房价更是高达四至八万人民币，对标中国的北上深杭。
经济上，目前越南的人均GDP才刚刚接近五千美元，大致相当于中国2010年的水平。一个刚刚起步的发展中国家，房价却直逼发达国家水平，这种离奇的剧情中国也经历过。近年来越南很多方面都在模仿中国，不仅制造业产业链的打造几乎照搬，影视剧和电影也多有模仿，但都稍逊一筹。唯独房地产，可以说青出于蓝。越南房价之所以失控，玩法套路基本上一致，万变离不开两点：土地供应和货币放水。只是越南的操作更让人惊讶。
先说土地。2024年越南新土地法开始生效，这个政策的核心是市场化——废除政府限价，引入年度土地价格表，按市场原则估值。这本该是一场旨在市场化的改革，结果却大相径庭。在2024年之前，越南政府每五年制定土地供应指导价，通常只有最终市场价的1/5甚至1/10，催生了大量投机行为。因为房企完全可以特意等待定价周期末尾拿地，最大限度利用价差。
也正是这种制度设计造成了三个后果：第一，政府土地出让收入流失。2023年越南土地相关收入占财政比重仅12%，远低于东南亚国家25%的平均水平。第二，房企囤地惜建。胡志明市某房企2018年拿地后闲置至今，坐等地价上涨而非开发建房。第三，供应严重不足。2024年河内仅供应3.9万套公寓，每231人才能分到一套；胡志明市更夸张，每两千人仅有一套新房供应。
这是越南推出新土地法对房地产进行市场化改革的背景。新土地法做了一个看似很公平的决定：废除政府限价，采用年度土地价格表并要求基于市场原则估值。但这样做的后果，就是开发商的土地获取成本瞬间翻了三至五倍。这点我们很熟悉了，面粉变贵，面包还能便宜吗？面对预期中的成本上涨，开发商反而更疯狂地抢地备货，个人投资者跟风入市，形成越涨越买、越买越涨的螺旋。
越南最大的问题在于经济发展太快，但法律法规明显落后，并没有对开发商做出什么限定。于是大量开发商开始囤地，减少新房出售。越南的城镇化率从2020年的37%飙升至2025年的45%，年均新增城镇人口超两百万，但城市规划却严重滞后。比如2025年胡志明市地铁一号线开通后，沿线公寓价格应声上涨15%，但全市仅规划三条地铁线路，远不能满足千万规模人口的需求。更关键的是，新土地法虽然通过了，但实施细则这两年处于严重滞后状态。在史无前例的反腐运动中，大量越南地方官员因为害怕在市场定价过程中被指控造成国有资产流失，普遍都是生怕出错的摆烂态度，审批陷入停滞，成百上千个项目都被卡在土地估值这一环节，进而导致供应断崖。
2024年河内的新房供应量虽然比2023年略有回升，但相比2018至2019年的高峰期依然腰斩。2024年拥有近千万人口的胡志明市全年仅供应了约五千套住宅，杯水车薪。
这头土地房屋供应便秘了，那头货币却洪水滔天。印钞机的转速远比房价更夸张。2008至2025年，越南基准利率从15%降至4.5%的历史低位。这波持续十余年的降息潮，本质上是以货币宽松换经济增长的基本操作。尤其在2024至2025年，为了保证GDP 7%至8%的增长目标，即便在2025年全球流动性紧缩的背景下，越南信贷增长仍被死死定在15%至16%，M2依然保持着13.5%的狂奔式增长，远超5.5%的实际GDP增速。四大国有银行12个月存款利率一度击穿4%的心理防线，实际利率一度为负值，存钱就是亏钱。
于是越南市面上的钱越来越多。低利率环境彻底扭曲了市场资金流向。这些货币的本意是流向制造业去生产鞋子、手机出口，但理想丰满，现实骨感。全球需求疲软叠加贸易战起起伏伏，工厂订单不足也不敢开足马力扩张。于是被释放出来的巨额流动性在实体经济里转了一圈，发现无处可去，最终全部涌向了资产市场。与此同时，为了缓解货币贬值引发的资本外流，越南政府不得不消耗大量外汇储备以稳定汇率，这种被动宽松进一步加剧了流动性过剩。于是天量的货币兜兜转转，还是涌向了房地产。货币就像是石油一样，一点就着，一发不可收拾。银行甚至推出了针对35岁以下人群的零利率购房贷款，还各种宣传这是“年轻人买房的黄金时代”之类的口号。这种定向刺激精准地将整整一代越南年轻人的未来与楼市绑定。
越南还有一个特殊的情况，就是外资和外国人数量庞大。因为产业链迁移加速，过去两年越南北部的工业园区在2024至2025年持续吸纳全球供应链转移，数以万计的韩国、中国、日本工程师和高管随之涌入。当然，他们不会住在工厂旁边的村子里。同时，工厂雇佣的数以百万计当地工人大多都是进城打工的乡下人，也得有地方住。他们的住房需求呈现梯度传导特征：高端技术人员追求 Vinhomes 或 West Lake 等高端公寓，普通工人则涌向郊区的经济型住宅，管理层多选择带国际学校配套的社区。
2024年越南平阳省住宅销量增长46%，远超全国平均水平。这种产业带动楼市的模式与曾经中国东莞、苏州的发展轨迹高度相似，只不过如今越南的供应缺口更大，涨幅更为猛烈。这是明确而火热的市场。2024年越南房地产领域吸引FDI达56.3亿美元，2025年一至七月已达23.6亿美元，占全部外资的23.5%，主要布局河内、胡志明市的中高端公寓项目。这形成了一个双轨制市场：房子的定价是卖给拿美元工资的工程师和拿分红的老板的，而不是卖给月薪1500元的越南工人的。根据数据显示，河内高端公寓的租赁市场中外籍租客占比超过40%，高昂的租金回报支撑了高昂的房价。
明白了开发商的目标群体是谁，就很容易解释接下来的事情。翻看越南2024至2025年的新批项目列表，会发现一个惊人的现象：面对普通人的平价房消失了。因为土地成本和合规成本涨了50%，开发商如果盖的是刚需房，利润将会是负的。唯一的出路只能是给富人群体、给外国高管们盖豪宅、盖高级公寓，配备泳池、健身房、智能家居，贴上“新加坡风情”或“迪拜奢华”等标签，把单价做到八千万甚至一亿越南盾才能覆盖成本并赚钱。这就导致统计数据上的均价被剧烈拉高。并不是所有河内的公寓都涨到了八千万，而是新房全是八千万以上。想买别的？对不起，没有。
可以说房价暴涨正在撕裂越南的基层社会。河内西湖区高端公寓业主与郊区贫民窟居民的财富差距扩大至一百倍以上，而且这种差距还在以每年15%的速度拉大。2024年调查显示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地产资产，而后50%家庭仅有2%。这种财富集中度远远超过泰国、马来西亚等邻国。越南的中产阶级并不多，几乎所有积蓄都贡献给了房子。为了拿到核心区的门票，为了居住体验更好的地方，只能拼命贷款加杠杆。结果就是2025年越南结婚率降至6.2‰，创历史新低，无房是男性被拒的首要原因。
这种社会情绪积累正在孕育不稳定因素。2025年河内爆发的住房抗议活动迫使政府出台临时限购政策。但房地产贡献了12%的GDP和26%的财政收入，2024年土地相关收入占非税收入的41%，贸然打压必将导致经济失速。这也使得现有调控措施显得力不从心：胡志明市将外国人购房上限设定为每个项目30%，但外资通过代持等方式可以轻松规避；河内试点房价备案制，但房企通过装修合同变相涨价，实际售价仍高于备案价20%。更尴尬的是，2025年推出的社会住房计划仅建设1.2万套，不足需求的1/10，沦为象征性工程。
这大概就是越南融入世界的阵痛了。越南的经济一眼看去的确是一片欣欣向荣。去年越南GDP增速达到7.09%，位于全球的前列；而今年越南官方自己预测全年增速将会达到8%以上。发展的确迅猛，也难怪外资依旧不断进军越南房地产市场。无论是城镇化率45%、高速增长的经济发展阶段，还是相对年轻的人口结构，多方面条件均显示未来越南房地产依旧有很大的空间。有不少本地的购房者由于担心房价进一步上涨，只能硬着头皮买单。此时此刻的越南，尤其是楼市，就像一个压力锅：下面是货币的烈焰灼烧，上面是土地政策的盖子严丝合缝地捂着，夹在中间的普通民众早已沸腾焦灼。
---------------
感觉目前这波AI泡沫会成为堪比对你支相等的08年金融危机
这么算下来越南还能硬个20年左右？
最近有个地方的房价正在连续暴涨，改革如火如荼，热钱不断涌入，这个地方就是越南。其中头部河内和胡志明市的核心区房价已经冲到了2.1万人民币每平米，对标中国的苏州和南京；核心CBD房价更是高达四至八万人民币，对标中国的北上深杭。
经济上，目前越南的人均GDP才刚刚接近五千美元，大致相当于中国2010年的水平。一个刚刚起步的发展中国家，房价却直逼发达国家水平，这种离奇的剧情中国也经历过。近年来越南很多方面都在模仿中国，不仅制造业产业链的打造几乎照搬，影视剧和电影也多有模仿，但都稍逊一筹。唯独房地产，可以说青出于蓝。越南房价之所以失控，玩法套路基本上一致，万变离不开两点：土地供应和货币放水。只是越南的操作更让人惊讶。
先说土地。2024年越南新土地法开始生效，这个政策的核心是市场化——废除政府限价，引入年度土地价格表，按市场原则估值。这本该是一场旨在市场化的改革，结果却大相径庭。在2024年之前，越南政府每五年制定土地供应指导价，通常只有最终市场价的1/5甚至1/10，催生了大量投机行为。因为房企完全可以特意等待定价周期末尾拿地，最大限度利用价差。
也正是这种制度设计造成了三个后果：第一，政府土地出让收入流失。2023年越南土地相关收入占财政比重仅12%，远低于东南亚国家25%的平均水平。第二，房企囤地惜建。胡志明市某房企2018年拿地后闲置至今，坐等地价上涨而非开发建房。第三，供应严重不足。2024年河内仅供应3.9万套公寓，每231人才能分到一套；胡志明市更夸张，每两千人仅有一套新房供应。
这是越南推出新土地法对房地产进行市场化改革的背景。新土地法做了一个看似很公平的决定：废除政府限价，采用年度土地价格表并要求基于市场原则估值。但这样做的后果，就是开发商的土地获取成本瞬间翻了三至五倍。这点我们很熟悉了，面粉变贵，面包还能便宜吗？面对预期中的成本上涨，开发商反而更疯狂地抢地备货，个人投资者跟风入市，形成越涨越买、越买越涨的螺旋。
越南最大的问题在于经济发展太快，但法律法规明显落后，并没有对开发商做出什么限定。于是大量开发商开始囤地，减少新房出售。越南的城镇化率从2020年的37%飙升至2025年的45%，年均新增城镇人口超两百万，但城市规划却严重滞后。比如2025年胡志明市地铁一号线开通后，沿线公寓价格应声上涨15%，但全市仅规划三条地铁线路，远不能满足千万规模人口的需求。更关键的是，新土地法虽然通过了，但实施细则这两年处于严重滞后状态。在史无前例的反腐运动中，大量越南地方官员因为害怕在市场定价过程中被指控造成国有资产流失，普遍都是生怕出错的摆烂态度，审批陷入停滞，成百上千个项目都被卡在土地估值这一环节，进而导致供应断崖。
2024年河内的新房供应量虽然比2023年略有回升，但相比2018至2019年的高峰期依然腰斩。2024年拥有近千万人口的胡志明市全年仅供应了约五千套住宅，杯水车薪。
这头土地房屋供应便秘了，那头货币却洪水滔天。印钞机的转速远比房价更夸张。2008至2025年，越南基准利率从15%降至4.5%的历史低位。这波持续十余年的降息潮，本质上是以货币宽松换经济增长的基本操作。尤其在2024至2025年，为了保证GDP 7%至8%的增长目标，即便在2025年全球流动性紧缩的背景下，越南信贷增长仍被死死定在15%至16%，M2依然保持着13.5%的狂奔式增长，远超5.5%的实际GDP增速。四大国有银行12个月存款利率一度击穿4%的心理防线，实际利率一度为负值，存钱就是亏钱。
于是越南市面上的钱越来越多。低利率环境彻底扭曲了市场资金流向。这些货币的本意是流向制造业去生产鞋子、手机出口，但理想丰满，现实骨感。全球需求疲软叠加贸易战起起伏伏，工厂订单不足也不敢开足马力扩张。于是被释放出来的巨额流动性在实体经济里转了一圈，发现无处可去，最终全部涌向了资产市场。与此同时，为了缓解货币贬值引发的资本外流，越南政府不得不消耗大量外汇储备以稳定汇率，这种被动宽松进一步加剧了流动性过剩。于是天量的货币兜兜转转，还是涌向了房地产。货币就像是石油一样，一点就着，一发不可收拾。银行甚至推出了针对35岁以下人群的零利率购房贷款，还各种宣传这是“年轻人买房的黄金时代”之类的口号。这种定向刺激精准地将整整一代越南年轻人的未来与楼市绑定。
越南还有一个特殊的情况，就是外资和外国人数量庞大。因为产业链迁移加速，过去两年越南北部的工业园区在2024至2025年持续吸纳全球供应链转移，数以万计的韩国、中国、日本工程师和高管随之涌入。当然，他们不会住在工厂旁边的村子里。同时，工厂雇佣的数以百万计当地工人大多都是进城打工的乡下人，也得有地方住。他们的住房需求呈现梯度传导特征：高端技术人员追求 Vinhomes 或 West Lake 等高端公寓，普通工人则涌向郊区的经济型住宅，管理层多选择带国际学校配套的社区。
2024年越南平阳省住宅销量增长46%，远超全国平均水平。这种产业带动楼市的模式与曾经中国东莞、苏州的发展轨迹高度相似，只不过如今越南的供应缺口更大，涨幅更为猛烈。这是明确而火热的市场。2024年越南房地产领域吸引FDI达56.3亿美元，2025年一至七月已达23.6亿美元，占全部外资的23.5%，主要布局河内、胡志明市的中高端公寓项目。这形成了一个双轨制市场：房子的定价是卖给拿美元工资的工程师和拿分红的老板的，而不是卖给月薪1500元的越南工人的。根据数据显示，河内高端公寓的租赁市场中外籍租客占比超过40%，高昂的租金回报支撑了高昂的房价。
明白了开发商的目标群体是谁，就很容易解释接下来的事情。翻看越南2024至2025年的新批项目列表，会发现一个惊人的现象：面对普通人的平价房消失了。因为土地成本和合规成本涨了50%，开发商如果盖的是刚需房，利润将会是负的。唯一的出路只能是给富人群体、给外国高管们盖豪宅、盖高级公寓，配备泳池、健身房、智能家居，贴上“新加坡风情”或“迪拜奢华”等标签，把单价做到八千万甚至一亿越南盾才能覆盖成本并赚钱。这就导致统计数据上的均价被剧烈拉高。并不是所有河内的公寓都涨到了八千万，而是新房全是八千万以上。想买别的？对不起，没有。
可以说房价暴涨正在撕裂越南的基层社会。河内西湖区高端公寓业主与郊区贫民窟居民的财富差距扩大至一百倍以上，而且这种差距还在以每年15%的速度拉大。2024年调查显示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地产资产，而后50%家庭仅有2%。这种财富集中度远远超过泰国、马来西亚等邻国。越南的中产阶级并不多，几乎所有积蓄都贡献给了房子。为了拿到核心区的门票，为了居住体验更好的地方，只能拼命贷款加杠杆。结果就是2025年越南结婚率降至6.2‰，创历史新低，无房是男性被拒的首要原因。
这种社会情绪积累正在孕育不稳定因素。2025年河内爆发的住房抗议活动迫使政府出台临时限购政策。但房地产贡献了12%的GDP和26%的财政收入，2024年土地相关收入占非税收入的41%，贸然打压必将导致经济失速。这也使得现有调控措施显得力不从心：胡志明市将外国人购房上限设定为每个项目30%，但外资通过代持等方式可以轻松规避；河内试点房价备案制，但房企通过装修合同变相涨价，实际售价仍高于备案价20%。更尴尬的是，2025年推出的社会住房计划仅建设1.2万套，不足需求的1/10，沦为象征性工程。
这大概就是越南融入世界的阵痛了。越南的经济一眼看去的确是一片欣欣向荣。去年越南GDP增速达到7.09%，位于全球的前列；而今年越南官方自己预测全年增速将会达到8%以上。发展的确迅猛，也难怪外资依旧不断进军越南房地产市场。无论是城镇化率45%、高速增长的经济发展阶段，还是相对年轻的人口结构，多方面条件均显示未来越南房地产依旧有很大的空间。有不少本地的购房者由于担心房价进一步上涨，只能硬着头皮买单。此时此刻的越南，尤其是楼市，就像一个压力锅：下面是货币的烈焰灼烧，上面是土地政策的盖子严丝合缝地捂着，夹在中间的普通民众早已沸腾焦灼。
---------------
感觉目前这波AI泡沫会成为堪比对你支相等的08年金融危机
这么算下来越南还能硬个20年左右？
7 个评论
越南很明显在学共匪，用房地产把全社会的经济发展成果全部收归国有
我这里大胆预测一下，越南的大步倒车以及闭关锁国十年内就会全面到来
我这里大胆预测一下，越南的大步倒车以及闭关锁国十年内就会全面到来
市场化以后，中国房价暴涨没有问题，越南也没有问题，就跟日本韩国没问题一样。东京北京首尔胡志明市本来就是供不应求，道理跟曼哈顿伦敦悉尼多伦多一样，觉得所有人都买应该买得起才是魔怔。
稀缺资源不管怎么样都是稀缺资源。
稀缺资源不管怎么样都是稀缺资源。
没什么搞头，越南就是走中国老路，硬的还不一定比中国久，小国家转向更快。
越共有点迫不及待还没等富起来就急着想收割韭菜...吃相不好看
这个视频大概核心要义就是说越南在2024年之前政府控制土地价格，（话说居然一直控制到2024年）然后出了新法后就是变成市场机制了，土地价格也开始爆涨了，于是政府收入也增加了，但导致河内和胡志明市区生育率暴跌。看到这里其实没有任何问题，世界上所有经济庞大的国家都是这样发展过来的。
目前全球化面临美元回流，制造业订单需求较疲软的年代，这个年代更考虑政治站队而非其他。不过也不是什么大问题，本来在WTO那套机制下小国由于自身市场不如支蛛国那样有十几亿的韭菜数量那般庞大，就比较难获得更多的外部投资，更不要说支蛛还能用行政手段控制最低工资。
越南人口结构良好，生育率刚刚查了下2025年前8个月有2.0，根据Ai算法来看，越南人口的拐点时刻应该会在2045年-2050年之间某个时刻，如你所说确实越南经济成长空间至少有20年。最大问题是2035年后越南应该会把产业链完善的差不多后，国内面临的局面和支蛛国搞千人计划那会比较相似。这时候可能是越南命运面临抉择的时刻。
目前全球化面临美元回流，制造业订单需求较疲软的年代，这个年代更考虑政治站队而非其他。不过也不是什么大问题，本来在WTO那套机制下小国由于自身市场不如支蛛国那样有十几亿的韭菜数量那般庞大，就比较难获得更多的外部投资，更不要说支蛛还能用行政手段控制最低工资。
越南人口结构良好，生育率刚刚查了下2025年前8个月有2.0，根据Ai算法来看，越南人口的拐点时刻应该会在2045年-2050年之间某个时刻，如你所说确实越南经济成长空间至少有20年。最大问题是2035年后越南应该会把产业链完善的差不多后，国内面临的局面和支蛛国搞千人计划那会比较相似。这时候可能是越南命运面临抉择的时刻。
越南就是晚十年发展的中国，之前是胡温时代，所以有点看似开明的迹象，现在越南习近平苏林上台了，基本上发展模式都是按包子那套来的。越南唯一的问题在于就是因为晚了十年，全球化已经正在结束了，所以他拉不到当年中国能拉到的投资和产业转移，但从大方向上讲，具体脉络是大差不差的。
最核心的问题就是越共并没有打算放弃永久执政。
最核心的问题就是越共并没有打算放弃永久执政。