中國拚保交樓一年 多數爛尾樓仍未復工
中國拚保交樓一年 多數爛尾樓仍未復工
2023/6/18 20:35
（中央社記者張淑伶上海18日電）去年7月，中國民眾針對爛尾樓掀起拒繳房貸風潮。歷經一年政府矢言「保交樓」後，媒體報導，大多數房地產項目仍然無法復工，主因紓困金有限，能符合申請資格的房企也不多。
中國官方從未公布全國的停工（或爛尾）建案數量。經濟觀察報引述建築業第三方資訊平台「百年建築網」對全國範圍內1114個項目的保交樓交付進度進行調研：截至5月底，華南、華北交付進度較好，比例達56%和40%；而西南和華中地區交付比例僅15%和16%。
報導說，在爛尾樓的重災區昆明、貴陽、鄭州，約10名不同房地產界人士估算近2年購房的同事中買到「爛尾樓」的比重，答案普遍在一半以上。一家主要房企鄭州區域公司，買房員工中更是超過8成無法獲得如期交付。
中國房市依賴高槓桿經營，2019年後房市走下坡，政府加強監管又使部分房地產公司的流動性出問題，因而留下了大量爛尾樓。
2022年7月，民眾發布聲明，不願再每月付房貸給停工已久、磚瓦不動的預售建案，引發了房地產和金融的危機，當年8月，中國央行、住建部等部委指導政策性銀行，透過專項借款方式支持保交樓，初期規模人民幣2000億元（約新台幣8600億元），目前各地已逐步發放第2期總額2000億元的紓困資金。
不過，房地產企業想拿到上述低利的紓困資金並不容易。
一名接近中國住建部的人士透露，在全國第一批申請項目匯總後發現，首批2000億元遠遠不夠，因此篩掉了可能帶有投資屬性的商住公寓類項目，優先保障住宅項目。
也有房企已經申請到專項借款，但由於事中審計發現資產價值不合格，被要求收回專項借款，項目遭遇2次停工。
一年下來，能透過專項借款完成交付的，多是主體架構已經基本完成，但幕牆、外立面、窗戶等裝飾工程未完成的建案。
想要獲得專項借款的房企，必須接受城投平台審計。審計部門發現部分建案問題很多，例如資產已經持續貶值，但先前該項目已經預申請到一批借款，於是城投平台只能要求企業追加抵押物，否則不敢放款。
今年第1季，鄭州召開穩定房地產專題會。一名參會房企人士透露，鄭州市長何雄在會上明確表示，「企業申請紓困資金不需要抵押物」。但在實際操作上，各區城投平台仍嚴卡抵押物品質。而已經出險的房企，在自救過程中竭力變賣資產，所剩優質資產已經很少。
去年11月，人行及銀保監會發布重量級的「金融16條」支持房地產政策，進一步積極服務保交樓金融，鼓勵金融機構提供配套融資支持。
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然而，報導指出，能拿到專項借款的已經不多，還能得到配套融資的更少。銀行界人士說，商業銀行對金融16條有自己的考量，對貸款客戶展期要先做資產評估，「如果增值了還好辦，貶值了，還要追加抵押物。沒有人願意做這種吃力不討好、還高風險的項目」。
一名地方政府官員說：「單純依靠1000億級的紓困資金保交樓是不現實的」。兩個批次共4000億元的專項借款，約投放給400萬戶房源，但僅恆大一家，在全國範圍內的待交付房源就達到150萬戶，並且，爆雷房企不一定拿得出足額資產抵押，「房企最終要通過自身經營渡過危機」。（編輯：邱國強）1120618
2023/6/18 20:35
（中央社記者張淑伶上海18日電）去年7月，中國民眾針對爛尾樓掀起拒繳房貸風潮。歷經一年政府矢言「保交樓」後，媒體報導，大多數房地產項目仍然無法復工，主因紓困金有限，能符合申請資格的房企也不多。
中國官方從未公布全國的停工（或爛尾）建案數量。經濟觀察報引述建築業第三方資訊平台「百年建築網」對全國範圍內1114個項目的保交樓交付進度進行調研：截至5月底，華南、華北交付進度較好，比例達56%和40%；而西南和華中地區交付比例僅15%和16%。
報導說，在爛尾樓的重災區昆明、貴陽、鄭州，約10名不同房地產界人士估算近2年購房的同事中買到「爛尾樓」的比重，答案普遍在一半以上。一家主要房企鄭州區域公司，買房員工中更是超過8成無法獲得如期交付。
中國房市依賴高槓桿經營，2019年後房市走下坡，政府加強監管又使部分房地產公司的流動性出問題，因而留下了大量爛尾樓。
2022年7月，民眾發布聲明，不願再每月付房貸給停工已久、磚瓦不動的預售建案，引發了房地產和金融的危機，當年8月，中國央行、住建部等部委指導政策性銀行，透過專項借款方式支持保交樓，初期規模人民幣2000億元（約新台幣8600億元），目前各地已逐步發放第2期總額2000億元的紓困資金。
不過，房地產企業想拿到上述低利的紓困資金並不容易。
一名接近中國住建部的人士透露，在全國第一批申請項目匯總後發現，首批2000億元遠遠不夠，因此篩掉了可能帶有投資屬性的商住公寓類項目，優先保障住宅項目。
也有房企已經申請到專項借款，但由於事中審計發現資產價值不合格，被要求收回專項借款，項目遭遇2次停工。
一年下來，能透過專項借款完成交付的，多是主體架構已經基本完成，但幕牆、外立面、窗戶等裝飾工程未完成的建案。
想要獲得專項借款的房企，必須接受城投平台審計。審計部門發現部分建案問題很多，例如資產已經持續貶值，但先前該項目已經預申請到一批借款，於是城投平台只能要求企業追加抵押物，否則不敢放款。
今年第1季，鄭州召開穩定房地產專題會。一名參會房企人士透露，鄭州市長何雄在會上明確表示，「企業申請紓困資金不需要抵押物」。但在實際操作上，各區城投平台仍嚴卡抵押物品質。而已經出險的房企，在自救過程中竭力變賣資產，所剩優質資產已經很少。
去年11月，人行及銀保監會發布重量級的「金融16條」支持房地產政策，進一步積極服務保交樓金融，鼓勵金融機構提供配套融資支持。
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然而，報導指出，能拿到專項借款的已經不多，還能得到配套融資的更少。銀行界人士說，商業銀行對金融16條有自己的考量，對貸款客戶展期要先做資產評估，「如果增值了還好辦，貶值了，還要追加抵押物。沒有人願意做這種吃力不討好、還高風險的項目」。
一名地方政府官員說：「單純依靠1000億級的紓困資金保交樓是不現實的」。兩個批次共4000億元的專項借款，約投放給400萬戶房源，但僅恆大一家，在全國範圍內的待交付房源就達到150萬戶，並且，爆雷房企不一定拿得出足額資產抵押，「房企最終要通過自身經營渡過危機」。（編輯：邱國強）1120618
19 个评论
房地产烂尾，如果能恢复正常开工，可以是以下几种情况之一：
（1）开发商脱离了困境；
（2）找到了接盘侠，并且监管账户的钱没有被非法挪用，能够利用剩余监管资金来完成项目；
（3）找到了接盘侠，虽然监管账户没钱，但接盘侠资金实力雄厚，而且愿意使用自有资金完成了项目；
（4）找到了接盘侠，虽然监管账户和接盘侠都缺钱，但是有能力把项目盘活，通过融资和继续销售来获得资金，完成项目；
（5）没有找到接盘侠，但是业主自己有钱，而且活动能力强，能够自筹资金，找到施工队把剩余工作完成。
再说以上各情况的可能性：
（1）可以忽略不计，因为如果能出现（1）的奇迹，烂尾的事情本来也不会发生；
（2）前几年房地产疯狂开发，政府对房地产违规操作视而不见，使得上面（2）的路基本上走不通；
（3）前两年总加速师带头“房住不炒”，给开发商戴上各种镣铐，最终导致各大开发商几乎全部爆雷，使得上面（3）的路很难走；
（4）（5）总加速师疫情加速三年，老百姓收入严重滑坡，彻底摧毁了房地产预期，把上面（4）和（5）的路堵死了。
以上各路能走通，还有个重要的前提条件是没有法律纠纷、手续合规合法，否则有钱也无法复工。
保交楼最重要的是能融到钱，而现在这几种复工路线都不好走，再加上很多地产项目本来就有违规，所以保不动是预期之内的事情。
回到本文主题，文中提到的保交楼可以理解为（3）模式，中央政府让地方政府来当接盘侠，但是地方政府的实力也不是那么雄厚，加上很多地产项目有问题，获取不到利益，所以地方政府根本不愿意接。
（1）开发商脱离了困境；
（2）找到了接盘侠，并且监管账户的钱没有被非法挪用，能够利用剩余监管资金来完成项目；
（3）找到了接盘侠，虽然监管账户没钱，但接盘侠资金实力雄厚，而且愿意使用自有资金完成了项目；
（4）找到了接盘侠，虽然监管账户和接盘侠都缺钱，但是有能力把项目盘活，通过融资和继续销售来获得资金，完成项目；
（5）没有找到接盘侠，但是业主自己有钱，而且活动能力强，能够自筹资金，找到施工队把剩余工作完成。
再说以上各情况的可能性：
（1）可以忽略不计，因为如果能出现（1）的奇迹，烂尾的事情本来也不会发生；
（2）前几年房地产疯狂开发，政府对房地产违规操作视而不见，使得上面（2）的路基本上走不通；
（3）前两年总加速师带头“房住不炒”，给开发商戴上各种镣铐，最终导致各大开发商几乎全部爆雷，使得上面（3）的路很难走；
（4）（5）总加速师疫情加速三年，老百姓收入严重滑坡，彻底摧毁了房地产预期，把上面（4）和（5）的路堵死了。
以上各路能走通，还有个重要的前提条件是没有法律纠纷、手续合规合法，否则有钱也无法复工。
保交楼最重要的是能融到钱，而现在这几种复工路线都不好走，再加上很多地产项目本来就有违规，所以保不动是预期之内的事情。
回到本文主题，文中提到的保交楼可以理解为（3）模式，中央政府让地方政府来当接盘侠，但是地方政府的实力也不是那么雄厚，加上很多地产项目有问题，获取不到利益，所以地方政府根本不愿意接。
