关于葱友润日后不习惯又回国的墙内评价
刷小红书看到了一个用户，经过我多次对比发现就是我们的葱友，这位葱友信息暴露了，但我还是给打个码，希望大家不要去过于好奇，仅对事不对人。
这位葱友在小红书上的内容可以看到早期在日本非常舔日，对日本充满了美好的幻想，后期开始骂日本，说国内好（包括番茄8元一个和电费中国的五倍价格，日本一天地铁够在国内租车，日本旅游不如国内旅游……）最让我震惊的是东京地铁逃票教程…
不多说了，墙内网友对他的评价也很中肯
这位葱友在小红书上的内容可以看到早期在日本非常舔日，对日本充满了美好的幻想，后期开始骂日本，说国内好（包括番茄8元一个和电费中国的五倍价格，日本一天地铁够在国内租车，日本旅游不如国内旅游……）最让我震惊的是东京地铁逃票教程…
不多说了，墙内网友对他的评价也很中肯
482 个评论
>>学区租售同权，这可不是中国，他不需要你有房产证才能享受学区，他要你在学区缴纳水电费，也就是lease...
但其实买房的时候还是有学区房概念的，有这个概念学区房就是一种投资标的，就会有人投资
>>移民这东西，机会大于一切的。而且美国的华人圈确实热闹很多，整个族群也有政治存在感，华人各行各业都出人...现在的旧金山也好意思拿出来说事😏美国现在对黑黑以及非法移民的机会的确冠绝全球
>>现在的旧金山也好意思拿出来说事😏美国现在对黑黑以及非法移民的机会的确冠绝全球
这有啥，中心城区衰败，郊区崛起啊，旧金山的街头大便和硅谷的高科技相映成趣, 底特律的破败和底特律郊区人均八万美刀相映成趣
>>这有啥，中心城区衰败，郊区崛起啊，旧金山的街头大便和硅谷的高科技相映成趣, 底特律的破败和底特律郊区...
治安好棒棒，贫富差距好棒棒
>>美国贫富差距比日本大多了，客观事实
治安也比日本差的太多了
放过他吧，一个说了部分实话的可怜孩子。
>>这电费怎么用到5万的，真的是人间奇迹。我家大型一户建就算在盛夏暑假的7月8月都没超过1.2万，没装太...
你是怎么做到的，我40多平的新房子虽然有两台空调，但是每次都只开一台，家里没人的时候也不开。我上个月光空调电费就7000多…
>>瑞士没有什么互联网大厂啊，计算机毕业生基本都是大公司IT的，硅谷西雅图的高薪资主要还是互联网大厂初创...
其实同行业的公司，看人均的营业额和利润率大致上就可以确定薪资水准了。工资是按利润给的。你看看那些真-传统行业的公司，有哪家给得到毕业到手接近一万美元的起薪，其实五六千都算不错的公司了。地区差异倒不如说是市场调节的一个结果，细究就太过认真了。
法国，德国的一些职位不是工资低，工资很高，接近美国八九成，但是里面企业和雇员要付60%的税给国家，美国则是不到30%。那到手的水平就差得很远了。
>>湾区教育的比重应该更大一点，毕竟中国人多更喜欢学区这个概念
学区这个概念很多时候是炒出来的。学区好并不是学校的老师有多好，而是学区的居民收入高外加喜欢推娃。三十年前Mountain View的学区烂得一逼，十年前Sunnyvale的学区也烂得一逼，现在房价不都涨上天了。
>>其实同行业的公司，看人均的营业额和利润率大致上就可以确定薪资水准了。工资是按利润给的。你看看那些真-...
其实还是要结合职业稳定性和工作时长，在职场中职业稳定性是有风险溢价的，这就是为什么初创企业会名义工资更高的原因
>>是，这可以解释学区房贵，但是不能解释学区房租售比低
高价物业租售比都不高的，因为租金只看供需，资产价格除了供需还有投资需求
>>瑞士65岁以上人群都有一半以上租房，哪来的买房体现尊严？买房在加州是因为涉及到学区，但是瑞士公立教育...
尊严说的是房东叫你租约到期搬走，你就搬走，而不是像很多低保户那样赖着不走，不是说的有房体现尊严。租房的问题体现在别人不跟你续约，你就只能搬家，如果一家四口而不是单身，搬家在心理和生理上是非常大的一个工程，你自己累就算了，全家人包括小孩都跟你一起累，搞不好还要转学适应。瑞士65岁以上有一半租房，也正体现了他们买不起房，生活水准不够高，确实随便一个1000尺都要1.5M，以瑞士人的收入也不便宜。不信你去问问如果买房和租房cost一样，他们买不买
另外湾区房子也不是没有便宜的地方，离硅谷核心区开车40分钟左右每平米也就7000美金，还不用跨国境，再远的地方更便宜。离苏黎世最近的德国镇车程也要36分钟，有traffic的话1个小时
>>股票这种东西其实算参与创业的风险溢价了，毕竟startup，失败大裁员的概率还是很高的，股票其实也有...
硅谷很多人喜欢startup，从一线公司降薪跳过去的也很多，毕竟startup上升空间大很多而且有机会提前实现财富自由，大部分startup虽然薪水低，但是所有现金收入加起来20万以上还是有的，中等生活质量还是能保证的
>>另外湾区房子也不是没有便宜的地方，离硅谷核心区开车40分钟左右每平米也就7000美金，还不用跨国境，...
硅谷核心区40分钟的地方7000美元那也比德国贵啊，更何况前面说过了买房也是投资，本质上看的是预期收益，你贷款买房赔了还是赚了才是关键的
>>硅谷核心区40分钟的地方7000美元那也比德国贵啊，更何况前面说过了买房也是投资，本质上看的是预期收...
买自住房就不是投资，买第二套以上才是投资。你是单身刚工作吧？等你有家庭了你就知道是有刚需的，生活质量和安全感是不一样的，不用想明年这个时候全家好几口人住哪里，小孩要不要转学
>>所以这就跟温哥华的情况一样，外来买房者太多导致本地人刚需买不起房，你觉得这样好吗？
瑞士人大多数根本没买房的习惯，边上德国房子便宜，但是德国人许多也一直租房，实际上瑞士房子没涨起来的90年代，瑞士人的住房拥有率还要更低，反倒是最近几年瑞士的房价上涨吸引了一部分瑞士人投资，住房拥有率还提高了，你自己用喜欢买房的中国费拉的思维看瑞士人其实是不对的，瑞士历史上就没有什么买房的传统
>>买自住房就不是投资，买第二套以上才是投资。你是单身刚工作吧？等你有家庭了你就知道是有刚需的，生活质量...
你该不会是把国内那套租房市场的情况套到欧洲来了吧，欧洲的租房市场对租户的保障很严格，欧洲的社会福利和教育也和是否拥有住房没什么关系，德语系国家瑞士德国奥地利的住房拥有率都不超过50%，另一半人都没安全感？中国住房拥有率据说是全球最高，中国人就有安全感？
>>你该不会是把国内那套租房市场的情况套到欧洲来了吧，欧洲的租房市场对租户的保障很严格，欧洲的社会福利和...
无论对租户的保障多好，你都绕不开租约到期的问题。所以瑞士租约到期了租户不想走就可以不用走？在加州确实可以，不能强制赶人，但是一般有尊严的租户不会赖着不走，我觉得既然你都科技公司高级工程师了，一定是有尊严的租户，不会像低保户那样赖着不走。
>>瑞士人大多数根本没买房的习惯，边上德国房子便宜，但是德国人许多也一直租房，实际上瑞士房子没涨起来的9...
我是拿美国人一般有家庭了以后刚需买房的思维看待瑞士人的，如果一家四口要搬家转学，至少要准备三个月，每一两年花三个月干这种事情无论怎么看都是不愉悦的。当然也许瑞士人租约到期也不用搬走，这我确实可能以己度人了。
>>尊严说的是房东叫你租约到期搬走，你就搬走，而不是像很多低保户那样赖着不走，不是说的有房体现尊严。租房...
能把市场经济的契约和尊严扯到一块的这也是奇怪，实际上在一个成熟的租房市场，房东不续约的现象本身就不会太多，反而是租客因为换工作或者换地方生活主动解约的现象会比较多，说穿了房屋本身只是一种投资标的，瑞士最近20年房价涨的比较多，但是住房拥有率同样提高了，就是因为投资效应
>>硅谷很多人喜欢startup，从一线公司降薪跳过去的也很多，毕竟startup上升空间大很多而且有机...
starup本质上就是参与创业，但是这个收益最近几年其实是收窄的，这两年一级市场二级ipo市场都不怎么景气，初创公司暴雷的事件频发，增长达不到预期估值下降更是很普遍的现象，所以其实starup的性价比没有以前高了
>>无论对租户的保障多好，你都绕不开租约到期的问题。所以瑞士租约到期了租户不想走就可以不用走？在加州确实...
瑞士房东要终止租约得提前90天通知，可不是你临时通知就能赶人的
买房不也要有房产税各种维护成本等一系列问题，还有可能碰到加州山火这种自然灾害导致的意外损失等情况，
更何况瑞士的房贷利率才1.5-1.8%，硅谷要5%左右，真要买房瑞士人负担也不会比硅谷人大的
>>我是拿美国人一般有家庭了以后刚需买房的思维看待瑞士人的，如果一家四口要搬家转学，至少要准备三个月，每...
美国人在买房这个事的观点肯定和瑞士人是不一样的，因为美国梦的一个重要指标就是有自己的房子，而美国的社区各方面的差距又比瑞士大得多，所以房子不管是作为社会地位的象征还是作为一种投资美国人的热情都要比瑞士人高得多，所以60年代美国的住房拥有率就是瑞士的两倍多
>>能把市场经济的契约和尊严扯到一块的这也是奇怪，实际上在一个成熟的租房市场，房东不续约的现象本身就不会...
对头。如果是高质量的租户，很多时候房东宁肯不涨房租也愿意续约。租户搬家固然要有成本，房东一样有——打扫清理、发布广告、筛选租户都是要花钱花时间的，而且还有房屋空置期间租金的损失。
>>美国人在买房这个事的观点肯定和瑞士人是不一样的，因为美国梦的一个重要指标就是有自己的房子，而美国的社...
华人尤甚。硅谷的其它族裔似乎没有比华人更喜欢买房的了。
>>能把市场经济的契约和尊严扯到一块的这也是奇怪，实际上在一个成熟的租房市场，房东不续约的现象本身就不会...
房东不续约的情况很多，比如房东要过来住，房东要装修，房东有亲戚朋友过来住，房东要卖房，房东要涨价，不以现有条件续约才是常态，我不知道你哪里来的社会经验觉得房东跟你续约是天经地义的。我说的尊严你理解错好多次了，在加州这样的地方，对租客的保护达到只要租客不想走，即使租约到期房东都很难把租客赶走，而有尊严的租客一般到期了房东不续约就自己走，没有尊严的租客由于这种过度保护则反而可以赖着不走
>>山景城来了一堆大公司总部，员工住在这里当然带动了学区成绩，自然房价就水涨船高了
所以说学区房是个伪概念。房价高就是收入高的居民扎堆而已，富有的家庭愿意在子女教育上投资多，孩子的成绩自然就好了，跟学区没啥关系。
>>对头。如果是高质量的租户，很多时候房东宁肯不涨房租也愿意续约。租户搬家固然要有成本，房东一样有——清...
实际上从经济学意义上来看，房子是很明显的投资品，具体就表现在价格越高买的人越多，最明显的例子是日本日本在90年代之后房价直接跌了70%，而且之后有长期奉行零利率政策，贷款买房几乎不用交利息，按说日本人明显比80年代更买得起房了，但是日本的房屋自有率反而比80年代还下降了不少。
>>房东不续约的情况很多，比如房东要过来住，房东要装修，房东有亲戚朋友过来住，房东要卖房，房东要涨价，不...
但实际上就是没有那么多，因为很简单不管什么情况房东要终止合同都得提前三个月通知，所以一般情况下房东都是有两套以上房子的人，有亲戚的话暂住自己那套就行了
>>房东不续约的情况很多，比如房东要过来住，房东要装修，房东有亲戚朋友过来住，房东要卖房，房东要涨价，不...
你说的情况是比较少见的。即使是在加州，绝大多数情况下租约中止是租户主动而不是房东主动。
>>所以说学区房是个伪概念。房价高就是收入高的居民扎堆而已，富有的家庭愿意在子女教育上投资多，孩子的成绩...
但是许多人坚信环境影响人，做题家多的环境能让自己的小孩受到感染，进而提高学业竞争力，只要这个信念不破除学区房会一直有市场
>>美国人在买房这个事的观点肯定和瑞士人是不一样的，因为美国梦的一个重要指标就是有自己的房子，而美国的社...
我觉得至少有家庭有孩子且有经济条件的人买房能提升生活质量，是根据我自己的亲身体验得出的结论，也是全世界很多住房拥有者，通常整体来看也是比租房者收入、社会地位和阅历高的人群，都会同意的结论。瑞士有差不多一半人买房，这个比例在17000美金一尺的均价下也不低了，那么根据你的说法，这一半人不是外国人就是傻缺？
另外，你对瑞士文化懂的这么多，那一定是瑞士公民或者永居了？希望你不是从网上看了几个瑞士吹的四手材料就这么言之凿凿。
>>实际上从经济学意义上来看，房子是很明显的投资品，具体就表现在价格越高买的人越多，最明显的例子是日本日...
房地产泡沫就是另一个话题了。上世纪八十年代的日本和本世纪初的美国，房地产市场都是不正常的，不然也不会有随后的经济危机。最近一年联储不断加息，对房地产市场的影响还是显而易见的。
>>你说的情况是比较少见的。即使是在加州，绝大多数情况下租约中止是租户主动而不是房东主动。
请问你怎么得出的结论？我和我家人以前在加州分别租房，几年内都经历过至少一次房东提出不续约的情况，我亲戚在加州作为超过五处物业的房东也经常不续约。
>>我觉得至少有家庭有孩子且有经济条件的人买房能提升生活质量，是根据我自己的亲身体验得出的结论，也是全世...
瑞士那37%拥有房子的人可不完全是自己买的，大部分还是继承的呢，而且买房的人很多也不是因为自己非买不可，很多也是这几年看着房子涨了利用低利率投资房产而已，要说买房那德国买房最适合不过了德国1960年到2016年的房价算上通胀不仅没涨反而还跌了15%，买房该容易把，但这段时间德国的住房拥有率一直都不到50%
>>对头。如果是高质量的租户，很多时候房东宁肯不涨房租也愿意续约。租户搬家固然要有成本，房东一样有——打...
关键是像硅谷、瑞士这样房价高但租金相对低的地区，房东如果持有的是投资房，寻求投资回报率的唯一途径就是卖房升值，所以如果是投资房，房东只要有机会就会卖掉，如果不是投资房，房东则很大几率会有自用的需求，把高价的房子长租出去是绝对不划算的，刨去maintenance和税，回报率远不如其他投资品。
>>瑞士那37%拥有房子的人可不完全是自己买的，大部分还是继承的呢，而且买房的人很多也不是因为自己非买不...
德国房价低且住房拥有率低是政策原因，政府利用经济手段不鼓励拥有住房
https://www.bundesbank.de/en/publications/research/research-brief/2020-30-homeownership-822176
美国住房拥有率不是很高的原因之一是高昂的房产税，导致住房拥有率比目测买房的热情要低
>>瑞士那37%拥有房子的人可不完全是自己买的，大部分还是继承的呢，而且买房的人很多也不是因为自己非买不...
这篇文章说瑞士房屋拥有率低的原因是买不起，当然我是不信的，平均个人年收入6万怎么会买不起170万的房子呢？哦算了一下好像真的会诶
https://www.swissinfo.ch/eng/business/home-ownership-remains-a-mirage-for-most-swiss/47884684
>>请问你怎么得出的结论？我和我家人以前在加州分别租房，几年内都经历过至少一次房东提出不续约的情况，我亲...
有统计数据。你似乎很喜欢用个人经历来总结普遍的情况😃。
>>有统计数据。你似乎很喜欢用个人经历来总结普遍的情况😃。
那你可以列举数据啊，比如所有不续约的情况只有小于10%是房东提出的，如果只是20%甚至以上，那么房东不续约的情况也是很普遍的，每5年经历一次也很麻烦。
>>瑞士那37%拥有房子的人可不完全是自己买的，大部分还是继承的呢，而且买房的人很多也不是因为自己非买不...
另外我读了一下刚才的文章发现，你这个结论直接就是错的，文章里有个柱状图，数据显示瑞士房屋拥有者绝大部分都带mortgage，39%的人有mortgage out of 42% homeowners，而美国虽然房屋拥有率达到66%，仅有45%的人带mortgage
https://www.swissinfo.ch/eng/business/home-ownership-remains-a-mirage-for-most-swiss/47884684
>>这篇文章说瑞士房屋拥有率低的原因是买不起，当然我是不信的，平均个人年收入6万怎么会买不起170万的房...
这个买不起本身就包含着买房意愿的问题啊，瑞士的房价收入比才排全球第八十多位，房贷利率又比美国低很多，住房拥有率低本质上就是因为买房意愿低，买房意愿低房价即使事实上相对你的收入可负担你也会觉得贵https://zh.wikipedia.org/zh-hans/%E5%90%84%E5%9B%BD%E6%88%BF%E4%BB%B7%E6%94%B6%E5%85%A5%E6%AF%94%E5%88%97%E8%A1%A8
>>那你可以列举数据啊，比如所有不续约的情况只有小于10%是房东提出的，如果只是20%甚至以上，那么房东...
数据是一个在房地产行业工作的朋友以前给我看的。具体数字不记得了，不同地区不一样，独立屋康斗公寓也不一样，但是平均并不高，我印象里是不到10%的，这里可能有公寓租户数量远超独立屋康斗租户数量的原因。
五年搬一次家在美国算正常吧，美国人因为工作或者家庭变动搬家是很常见的事，在一个地方住五年算是时间比较长了。
>>德国房价低且住房拥有率低是政策原因，政府利用经济手段不鼓励拥有住房https://www.bunde...
在所有经合组织国家中，德国的房主比例第二低。这是由产生租金激励的住房政策驱动的。新的研究表明，替代政策可以提高住房拥有率并减少财富不平等。
在许多国家，政府干预住房市场，为拥有住房创造激励措施
================
这篇文章的意思很多你忽略了
这篇文章一开始其实就提到了这里有两种原因，还有一种原因是很多国家干预住房市场提高了了住房拥有率
美国的住房拥有率其实并不算低的，最明显的例子次级贷款的一个主要的来源就是银行给比较低资质的人贷款，同时通过房利美房地美对这些贷款担保，这些政策其实都是刺激住房拥有率的
>>另外我读了一下刚才的文章发现，你这个结论直接就是错的，文章里有个柱状图，数据显示瑞士房屋拥有者绝大部...
这不是废话吗，你正好证明了我的观点，那就是瑞士是的住房购买者确实在利用自己的低利率投资住房的比例高，而美国总的来说投资房地产的热情也要比瑞士更高一些
>>房地产泡沫就是另一个话题了。上世纪八十年代的日本和本世纪初的美国，房地产市场都是不正常的，不然也不会...
和欧洲日本比，美国的房贷利率总体上还是比较高的，不过这种情况下美国的按揭率还是比较高，说明地产投资的需求确实更高
>>你是在瑞士多少年，经历过多少房东，得出的结论？或者你找到了什么可信的研究支持你的结论？
这个东西都是德语区普遍的规则啊，实际上在瑞士房东要涨价租客还能驳回
The landlord may raise your rent at any time starting from the next possible termination date. However, they must comply with certain rules (they must give notice, usually 3 months plus 10 days; they must notify you using a form authorised by the canton; they must justify the increase).
Your landlord must give you a clear explanation for raising your rent. Justifiable reasons could be an increase in the reference interest rate, inflation, increased maintenance costs or an investment that increases the value of the property e.g. the installation of additional kitchen appliances.
If you have doubts about the fairness of the increase, you should contact your canton’s conciliation authority, which will be able to advise you and act as the coordinating body if you decide (within 30 days) to dispute the increase. Your landlord cannot terminate your rental agreement if you decide to do this because you are protected by law. You must, however, continue to pay your rent or arrange through the conciliation authority to withhold the rent from the landlord by paying rent on deposit.
>>和欧洲日本比，美国的房贷利率总体上还是比较高的，不过这种情况下美国的按揭率还是比较高，说明地产投资的...
这是因为加息有滞后效应吧。这轮加息美国是冲在最前面的，欧洲和日本还没有跟上，可能还在观望美国加息对经济的影响。在2022年之前美国的房贷利率几乎是历史最低，而且三十年固定利率的房屋贷款在全世界都不多见。
>>这是因为加息有滞后效应吧。这轮加息美国是冲在最前面的，欧洲和日本还没有跟上，可能还在观望美国加息对经...
房贷固定利率的确美国独有 算是美元的福利
美国的房贷利率并不低 前几年最低的时候到过3%以下 日本欧洲这种常年负利率的地方房贷利率常年1-2%之间 台湾利率也非常低
>>房贷固定利率的确美国独有 算是美元的福利美国的利率并不低 前几年最低的时候到过3%以下 日本欧洲这种...
以前美国也是低利率，欧洲日本还撑得住；现在美国一个劲地加，欧洲日本不跟进的话会非常难受的。
>>数据是一个在房地产行业工作的朋友以前给我看的。具体数字不记得了，不同地区不一样，独立屋康斗公寓也不一...
ok，那你这个难道不是朋友的经验，而且你自己也说这数据biased了，美国很多公寓是专门用来出租的，三藩就有很多大公寓楼根本不卖的，这种专业房东/公司当然不会因为私人因素赶人。另外五年搬一次家在美国绝对不正常，你说得可能是移民或者打工人群体，我在湾区换工作这么频繁的圈子，有家庭的人都不可能考虑五年搬一次家，我以前在传统行业工作更是很多在一家公司干20年那种人
>>以前美国也是低利率，欧洲日本还撑得住；现在美国一个劲地加，欧洲日本不跟进的话会非常难受的。
美国低利率也就08年之后的事 日欧低利率甚至跌落到负利率已经很长时间了 说明资产回报率很差 投资不赚钱 负利率是典型的通缩 日本最近一直在吹风加息 这加息资产感觉还要崩一崩 欧洲加息 德英法都直接跌落神坛
>>这个东西都是德语区普遍的规则啊，实际上在瑞士房东要涨价租客还能驳回The landlord may ...
这个在加州是一样的，尤其三藩市，很多低保户都赖着不走，所以三藩市虽然房租市价很高，但是住了几十年每月pay几百块的穷人租户也很多。然而我的point是，你作为互联网公司的高级工程师，赚着30万往上的年薪，算是个生活有质量有尊严的人，三天两头跑去跟房东撕逼还去政府appeal合适吗？
>>这不是废话吗，你正好证明了我的观点，那就是瑞士是的住房购买者确实在利用自己的低利率投资住房的比例高，...
所以mortgage买房的比例应该是接近自购房比例的，瑞士mortgage买房比例并不低，在20个左右国家里仅次于挪威、荷兰、丹麦、美国。如果是继承的房产显然不可能还要付mortgage，瑞士没mortgage的仅占3%，是整张图里最低的
>>这个买不起本身就包含着买房意愿的问题啊，瑞士的房价收入比才排全球第八十多位，房贷利率又比美国低很多，...
如果就付mortgage的比例看瑞士购房意愿是很高的，只不过继承等不用付mortgage的比例非常低，瑞士还mortgage的比例达到39%，在发达国家前列，不还mortgage的人口比例仅3%，在发达国家里几乎最低，所以这个数据告诉你不是不想买，而是买不起
https://www.swissinfo.ch/eng/business/home-ownership-remains-a-mirage-for-most-swiss/47884684
>>ok，那你这个难道不是朋友的经验，而且你自己也说这数据biased了，美国很多公寓是专门用来出租的，...
这是他们行业协会内部的统计数据，不是他个人的经验，所以不是biased。公寓租户里有家有口的也很多，我认识的一个一线公司的员工，都做到director了，一家五口还是租公寓住。当然他住的公寓很豪华就是了。
五年搬一次家其实挺常见的。湾区的IT公司扎堆，换工作通常不用搬家，其它行业就未必了。工作稳定不愿意挪地的固然大有人在，因为其它公司高薪挖人举家搬迁的也很常见。而且美国人的离婚率是很高的，一离婚几乎必然要搬家。我一条街上的邻居，过去十年里换了一大半。
>>这是他们行业协会内部的统计数据，不是他个人的经验，所以不是biased。公寓租户里有家有口的也很多，...
租公寓跟租house/condo是两回事，专业公司不会因为私人原因不续约的，既然你认为数据里公寓居多，而我们都知道美国公寓不是很多，这行业协会有可能是公寓行业协会
另外离婚搬家跟这个话题根本不relevant，离婚是自主选择（hopefully），搬家只是离婚整件事里非常小的一部分，而房东不续约是forced on you的
>>租公寓跟租house/condo是两回事，专业公司不会因为私人原因不续约的，既然你认为数据里公寓居多...
房屋出租是要职业房地产管理人管理的，哪怕是个人买的投资房经常也找职业管理人代为管理，所以职业房地产管理人的行业协会的统计数据是很全面的。美国公寓的数量很多，即使在湾区也是如此——湾区的单身年轻人比例很高，这些人当然不会去租独立屋或康斗。而且公寓的居住密度又比独立屋康斗高得多，所以公寓租户数量远超独立屋康斗租户数量，平均下来房东不续约的比例当然很低了。如果你单说独立屋和康斗，那是另一回事。
我举离婚的例子是要说明美国人搬家很常见。如果是租房住，离婚几乎必然导致租约中止，这当然也是房客主动而非房东主动。
>>房屋出租是要职业房地产管理人管理的，哪怕是个人买的投资房经常也找职业管理人代为管理，所以职业房地产管...
In the United States, 38% of renters live in in apartment buildings (with five or more units). That's approximately 38.9 million people. An additional 17.4 million renters live in buildings comprising two to four units, making up an additional 17% of renters.
https://getfletwitter.com/blog/apartment-statistics/
Americans who are Black, Hispanic or younger more likely to rent than own
U.S. renters tend to earn less, have less wealth than homeowners
Most landlords are individuals who own just a few units
https://www.pewresearch.org/short-reads/2021/08/02/as-national-eviction-ban-expires-a-look-at-who-rents-and-who-owns-in-the-u-s/
>>房屋出租是要职业房地产管理人管理的，哪怕是个人买的投资房经常也找职业管理人代为管理，所以职业房地产管...
还没见过租约一签钱五年的 一般一两年 两三年 再续很可能就要涨租金了 欧洲那么喜欢租房是因为租金常年不涨的么
>>In the United States, 38% of renters live in in ap...
38%是按人头算，按户数算的话就是46%（你给的链接里有）——租约是按户头算，不是按人头算的。2-4个单元这种duplex、triplex和quadruplex的出租方式跟公寓差不多，租约通常是算在公寓里的。这俩加起来按户数算就是63%了。
加州的比例似乎还要高一些。查了一下（部分数据从你给的链接里找的）， 加州租公寓的人数是642万，如果按全美平均（一个公寓住1.92个人）算，这就是335万户。整个加州的租户数量是573万，公寓租户比例是58%，比全美平均46%要高不少。
>>38%是按人头算，按户数算的话就是46%（你给的链接里有）——租约是按户头算，不是按人头算的。2-4...
我的general point是大部分有家庭有小孩收入还可以的人在美国买房是刚需，那个renter和owner的demographic comparison已经说得很清楚了。
美国有apartment和condo之分，大部分住宅楼都是condo而不是apartment，你原帖把apartment跟condo分得很清楚，那么你的data就是biased by overrepresenting managed apartments，这种房东都是公司，在涨租金的要求能满足的情况下肯定不会随便赶租客的，所以代表不了普遍情况。
>>38%是按人头算，按户数算的话就是46%（你给的链接里有）——租约是按户头算，不是按人头算的。2-4...
pew research那篇，income quartile 50-75 ownership 是72.5，75-100是89.5%，wealth quartile 50-100 ownership是90%以上。所以，美国renter的比例不低，最大因素是买不起。
>>如果就付mortgage的比例看瑞士购房意愿是很高的，只不过继承等不用付mortgage的比例非常低...
mortgage的比例高只能说明瑞士贷款利率低投资需求为主，不能说明购房意愿高，因为瑞士的房贷利率很低，相反美国的房贷利率高得多贷款的的人的比例还比瑞士高才说明购房意愿高
>>这个在加州是一样的，尤其三藩市，很多低保户都赖着不走，所以三藩市虽然房租市价很高，但是住了几十年每月...
为什么你会幻想在瑞士这样一个大多数人都长期租房的成熟市场，租户需要三天两头和房东撕逼呢？更何况苏黎世还有房租管制房东涨价的空间其实并不大，三藩市贫富差距比瑞士大太多了，那把低保户欠房租这种事放到瑞士那是搞错了国情
>>所以mortgage买房的比例应该是接近自购房比例的，瑞士mortgage买房比例并不低，在20个左...
瑞士的继承房产有mortgage一样也是要继承的，而且这个数据更有可能是这个房子有过贷款都会被计入，而不是贷款现在还完了就不算有贷款的，所以继承的房子有贷款记录很有可能也是被算入的
其实你只要有常识也知道如果继承的房子只有3%以下，那瑞士90%的房子难道是这一代人时间里新盖的吗？显然不大可能
>>这是因为加息有滞后效应吧。这轮加息美国是冲在最前面的，欧洲和日本还没有跟上，可能还在观望美国加息对经...
美国三十年期平均的利率2020年历史最低的时候也有2.8%左右，2019年的时候还有3.7%，现在自然就更高的多了，日本35年期的利率一直就是在1%-2%这个范围，比较10年期15年期这种就更明显了，日本10年期贷款有银行给到0.9%的。浮动贷款利率去年底一度跌到只有0.3%
已隐藏
>>mortgage的比例高只能说明瑞士贷款利率低投资需求为主，不能说明购房意愿高，因为瑞士的房贷利率很...
美国贷款利率是2022年才开始涨上来的，之前都是很低的。美国人购房意愿可能比瑞士高一点我同意，但是就有mortgage的百分比来看差别不是很大，瑞士人在能负担得起的情况下也会选择own而不是rent，ownership低是因为房价太高负担不起，不像美国有大量便宜地方，比如芝加哥、休斯顿这种地方50万美金就能买到200平米以上的大独栋
>>为什么你会幻想在瑞士这样一个大多数人都长期租房的成熟市场，租户需要三天两头和房东撕逼呢？更何况苏黎世...
所以你同意瑞士都是有尊严的人，在瑞士不会出现房东不续约租客可以不走的情况咯？那我说的租约到期的问题你怎么解决？
另外回到收入和生活支出的问题，你为什么会想象瑞士这个在人均gdp 3万的欧洲比较发达，而且根据你说的贫富差距不大的地方的高收入中产阶级（75-90% income quartile），会比人均gdp 7万而且贫富差距很大的美国最发达地方的高收入中产阶级收入要高，支出更低？就算人均收入瑞士也不及湾区，仅比美国整体高20%，更不要说湾区有大量没收入的贫困人口拉低了平均。
>>瑞士怎么会人均3万？
欧洲人均3万，我说了瑞士人均比美国人均高20%也就是9万，但是瑞士依托的是人均3万的欧洲，美国最发达的地方依托的是人均7万的美国，而且美国最发达的地方人均gdp也比瑞士高，贫富差距比瑞士悬殊，没理由美国最发达地方的高收入中产阶级收入比瑞士低而生活成本比瑞士高。
>>美国贷款利率是2022年才开始涨上来的，之前都是很低的。美国人购房意愿可能比瑞士高一点我同意，但是就...
美国贷款利率最低的时候前面提到过，2021年12月份那个时候10年期2.3%左右，30年期2.8%左右，其实还是要比日本瑞士这种国家高得多（日本15年期甚至可以低到0.9%，瑞士大概在1.2%左右），而且时间还非常短再往前推一年利率就到了3.8%左右，所以单单这个利息美国人就要比日本瑞士这种国家多付个2-3万美元
>>美国贷款利率最低的时候前面提到过，2021年12月份那个时候10年期2.3%左右，30年期2.8%左...
付mortgage的百分比一方面可以来自于mortgage rate低，买房的人大部分都不愿意全现金，但是更可以说明的是20-30年内购房的人多，毕竟全现金买房的比例无论在美国还是瑞士都很少，即使在美国房价低的地方，由于居住面积普遍很大（美国平均家庭居住面积超过200平方米），全现金买房也意味着至少拿出几十万现金，美国前些年mortgage rate虽然比瑞士和日本高，但是跟自身历史比起来是低点，尤其美国有很多arm loan，前几年交的利息是很低的，还可以随时refi，没有任何incentive去全现金买房。
>>美国贷款利率最低的时候前面提到过，2021年12月份那个时候10年期2.3%左右，30年期2.8%左...
一个是人口趋势和人口结构 日本欧洲无疑比美国差不少 所以美国对住宅的需求还处于旺盛期
还有一个是收入和贷款的比例 美国加息前这个比例不高 低于大部分东亚国家 现在7.5%的利率下房贷占收入的40% 估计还是比很多买房地狱模式的国家要好一点
另外房贷利率偏低房价往往高企 这是常识 只谈贷款利率不谈房价无意义 衡量购房负担最好看每月的房贷加其他税费的总额占收入的比例
>>所以你同意瑞士都是有尊严的人，在瑞士不会出现房东不续约租客可以不走的情况咯？那我说的租约到期的问题你...
人家成熟的租房市场还真没有多少房东主动解约的，即使解约也是提前三个月左右通知，有什么大问题？这个和尊严还真没什么关系，要说的话房屋持有者做卫生交房产税保险之类的恐怕还更麻烦一些
跨国比较的话人均gdp和生活水平之间不是绝对相关，因为各个国家因为制度原因gdp构成不同比如美国的gdp中医疗的比重特别大，接近gdp的20%，而其他发达国家比重都在10%左右，还有就是类似安放教育和法律服务业这种行业美国比欧洲的规模也要大很多，但这些行业其实和生活水准的关系并不算大，再考虑到人均工作时长德国法国之类的欧洲国家要比美国普遍低20%-25%，所以德国人均5.1万的生活水平和美国7.7万的人均生活水平差距没有表面上那么大
>>人家成熟的租房市场还真没有多少房东主动解约的，即使解约也是提前三个月左右通知，有什么大问题？这个和尊...
哦好的，原来根据你这个瑞士通的说法，美国不是成熟的租房市场，只有瑞士是成熟的租房市场，那么你是对的。
就算美国实际人均gdp跟欧洲发达地区一样只有5万，由于美国贫富差距大，美国最发达地区80% percentile收入也应该是高于欧洲最发达地区80%的收入，这是个简单的统计学问题。
真搞不懂美国瑞士哪个宜居有什么好吵的 瑞士新加坡香港之类的金融中心就是一挂的 地方小人口少收入高物价高 你美国赚20万跑瑞士去冲有钱人就是自取其辱 同样的瑞士赚20万跟美国人比生活舒适度也是自取其辱
>>人家成熟的租房市场还真没有多少房东主动解约的，即使解约也是提前三个月左右通知，有什么大问题？这个和尊...
“所以德国人均5.1万的生活水平和美国7.7万的人均生活水平差距没有表面上那么大”这个就算了 美国赚7万7的有娃家庭大概的联邦收入税大概就交4，5千 州税大概再交个2，3千 你德国5万1交多少税？到手完全是不同的数 美国的确医疗高等教育学费贵 但是谁天天去看病的？7万7收入的家庭基本上私立大学学费可以全免 公立至少可以减半 还有都说美国学费贵 但是公立还是很便宜 今年大旗舰州立的州内学费一年就2万出头 这包括所有的学费住宿和吃饭的费用
>>哦好的，原来根据你这个瑞士通的说法，美国不是成熟的租房市场，只有瑞士是成熟的租房市场，那么你是对的。...
实际上你在美国租房和买房比也并没有麻烦更多，只不过瑞士相比美国租房更普遍而且法律对租客的保护更严格，所以这种事情比例更低的多而已
其实市场经济下贫富差距主要不是体现在一国之内不同地区的区别，而是体现在不同职业的收入差距以及资本性收入和工资性收入的差别上
>>“所以德国人均5.1万的生活水平和美国7.7万的人均生活水平差距没有表面上那么大”这个就算了 美国赚...
这里说的是人均gdp阿，你要知道德国的税收高主要是养老金和转移支付这两块，前者是储蓄，后者转移支付只是人群间收入的转移，真正纯消耗性税收占比是不高的（比如军费之类），美国的医疗业构成了gdp比较高的部分，但是这一块其实和医疗制度有关并不和绝对的生活水准相关
>>尊严说的是房东叫你租约到期搬走，你就搬走，而不是像很多低保户那样赖着不走，不是说的有房体现尊严。租房...
前面说了你说的这种情况在瑞士这种成熟的租房市场是极少的，一般房东极少主动终结租约，反而是租客主动终结租约的多一些（因为工作生活变动），瑞士人不买房的原因其实和德国人差不多就是习惯了稳定的租房，租客权利的保障瑞士又做的比较足，公共服务又是均等化的，买房与租房在公共服务上没什么差别，实际上瑞士的房贷利率并不高，真要贷款的话月供压力对瑞士人来说其实是比较小的
>>前面说了你说的这种情况在瑞士这种成熟的租房市场是极少的，一般房东极少主动终结租约，反而是租客主动终结...
瑞士人选择不买房的话，为何有mortgage的人的比例近比发达国家里买房热情最高的美国仅低3%？
瑞士房价比美国平均高得多，苏黎世房价比湾区平均高50%，瑞士买房月供是否不用交本金只要交利息？否则为何月供压力小？
如果A、B两个地方收入中位数一样，A地贫富差距大，80%百分位收入是中位数两倍，B地没有贫富差距，所有人的收入都一样，请问A地80%百分位收入高，还是B地80%百分位收入高？附加题，请问根据题目的条件，A地80%百分位收入是B地80%百分位收入的几倍？
>>瑞士人选择不买房的话，为何有mortgage的人的比例近比发达国家里买房热情最高的美国仅低3%？瑞士...
因为瑞士的房贷利率低啊，而瑞士人买房更多的是作为投资，那么低的房贷利率不利用是傻子吗？实际上你要看的话美国的房贷利率比瑞士高一倍以上但是美国人拥有房贷的比例还高于瑞士（接近50%）这本身就说明了美国人的买房意愿要远远高于瑞士
瑞士的房价收入比前面也给你说过了，全球110多个国家中也就排在80多位，再加上f房贷利率低，买房横向比较绝对是不算困难的
另外在瑞士本来房贷就只需要还三分之一，银行实际上更喜欢你长期付利息
瑞士现在买房几乎没有人全款买，主要是还贷的钱可以免税而且利率极低，和白给的一样，所以大家都拖着慢慢还。首付需要最低支付房价的20%，要求在几年之内还到30%，之后就可以不还本金只还利息了（可以一辈子只还利息，然后儿孙接着还利息）。按现在的利率是相当合适的，因为这样每个月的支付的利息是大大少于租金的，毫无压力，银行也喜欢这样，因为可以一直有稳定的利息收入。
关于收入差距，前面说过了一个国家的收入差距，地域因素反而是比较小的，行业因素和资本工资的收入差距反而是主要原因，尤其是美国这种构成收入差距的不是地域而是行业
>>这里说的是人均gdp阿，你要知道德国的税收高主要是养老金和转移支付这两块，前者是储蓄，后者转移支付只...
人均gdp跟你屁民生活质量有毛关系 德国建autobahn 中国大基建 美国律师费和医疗费都是gdp 你屁民人均gdp高一万美元到手多100块么 我说的是实打实的工资收入和税后可支配收入和现实生活的学费开销 和你的gdp没一毛钱关系
>>人均gdp跟你屁民生活质量有毛关系 德国建autobahn 中国大基建 美国律师费和医疗费都是gdp...
人均gdp和生活水平当然是有关的，因为一个国家的消费基本上就是一个国家的生产，即使有出口出口的本质目的也是进口还是换回来商品，人均可支配收入加上资本收入加上政府运行支出（注意这里是纯支出不包括转移支付，转移支付实际上是体现在人均可支配收入中）就是gdp
