关于葱友润日后不习惯又回国的墙内评价
刷小红书看到了一个用户，经过我多次对比发现就是我们的葱友，这位葱友信息暴露了，但我还是给打个码，希望大家不要去过于好奇，仅对事不对人。
这位葱友在小红书上的内容可以看到早期在日本非常舔日，对日本充满了美好的幻想，后期开始骂日本，说国内好（包括番茄8元一个和电费中国的五倍价格，日本一天地铁够在国内租车，日本旅游不如国内旅游……）最让我震惊的是东京地铁逃票教程…
不多说了，墙内网友对他的评价也很中肯
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不多说了，墙内网友对他的评价也很中肯
482 个评论
>>因为瑞士的房贷利率低啊，而瑞士人买房更多的是作为投资，那么低的房贷利率不利用是傻子吗？实际上你要看的...
湾区San Jose-Sunnyvale-Santa Clara和San Francisco-Oakland-Berkeley这两个都市区，人口加起来660万，跟瑞士800万的人口在同一个数量级，总gdp约1.1 trillion跟瑞士800billion在一个数量级。
San Jose-Sunnyvale-Santa Clara人均gdp 21万，San Francisco-Oakland-Berkeley人均gdp14万，均远高于瑞士人均gdp 9万。
已知湾区贫富差距悬殊，很多homeless没收入，奥克兰很多黑人收入不明，还有很多西裔新移民拿底薪，拉低了平均，那么请问收入要怎么分布，湾区80%百分位的收入才会低于瑞士80%百分位的收入？
https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_U.S._metropolitan_areas_by_GDP_per_capita
https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_Swiss_cantons_by_GRP
>>湾区San Jose-Sunnyvale-Santa Clara和San Francisco-Oak...
具体到比较小的行政单位，人均gdp高和人均收入高并不是绝对相关的，因为gdp有睡城效应，公司集中的地方gdp高，但是创造gdp的很多不是本地居民，最明显的例子其实就是曼哈顿，曼哈顿的人均gdp50万美元，但是曼哈顿的家庭平均年收入就是十几万美元，就是因为睡城效应
另外一个比较明显的自然就是资本效应了，曼哈顿的gdp中资本分配的比例也会高于其他地方，像上东区虽然是曼哈顿有钱人最多的地方，但是你要看的话上东区的平均收入其实也就是十几万美元，原因在于很多gdp体现在了资产增值上，这一块的收入比你想象的集中的多
>>具体到比较小的行政单位，人均gdp高和人均收入高并不是绝对相关的，因为gdp有睡城效应，公司集中的地...
我说的地区包括湾区9个郡，共660万人，面积1万8千平方公里，有什么睡城效应？瑞士作为一个国家，也只有4万1千平方公里，面积只不过是湾区9郡的两倍多一点，而且瑞士有一大部分山区，居住面积还不一定比湾区9郡大多少。
>>我说的地区包括湾区9个郡，共660万人，面积1万8千平方公里，有什么睡城效应？瑞士作为一个国家，也只...
瑞士有国境啊，而且瑞士本身也有国民收入的数据可以替代gdp，加州内部的统计难道是按照公民身份的gdp？很明显就是按照属地统计的，另外不仅是睡城效应资本效应也很明显，不同地方资本在gdp中的分配比例是不同的
>>瑞士有国境啊，加州内部的统计难道是按照公民身份的gdp？很明显就是按照属地统计的，另外不仅是睡城效应...
所以你的意思是湾区的人大部分都住在离公司车程起码一个半小时以外的地方？湾区9郡是连fremont这些纯住宅区都包括了的，你看一下地图，旧金山市在这个地区是多么小的一个点，会不会有睡城效应。
http://www.bayareacensus.ca.gov/counties/counties.htm
>>所以你的意思是湾区的人大一部分都住在离公司车程起码一个半小时以外的地方？湾区9郡是连fremont这...
湾区的科技公司又不是都集中在旧金山一个地方，第二前面说过除了睡城效应还有资本效应，gdp的构成除了收入还有资本收益和政府行政开支
>>湾区的科技公司又不是都集中在旧金山一个地方，第二前面说过除了睡城效应还有资本效应，gdp的构成除了收...
科技公司当然不集中在旧金山，我只是告诉你这是很大的一个地方，囊括了在其中进行经济活动的大部分人，睡城效应对统计数据bias的影响可以忽略。
政府开支就算湾区更高，也高不到哪去，因为美国整体来看比欧洲算是小政府，就算加州高一些，跟瑞士差距不大应该是合理的。
举一个不严谨的数学例子，全球来看，资本收益率20%已经算很高了，假设湾区和瑞士人均收入一样都是100元，瑞士资本收益是人均收入的20%，那么瑞士人均gdp（简单化的假设，人均gdp还包括其他blah blah）是120元，湾区人均gdp比瑞士高70%，那么就是204元，那么可算得湾区资本收益率是204/100-100%=104%，这么大的套利空间你觉得可能吗？
>>科技公司当然不集中在旧金山，我只是告诉你这是很大的一个地方，囊括了在其中进行经济活动的大部分人，睡城...
对啊所以你自己以旧金山为中心算距离肯定是不对的，要是以各个就业中心为中心，然后各个点算出通勤距离还差不多
政府开支和政府税收不是一回事，欧洲的政府税收中转移支付是很大一块，这一块只是从一部分人群到了另一部分人群，这里说的政府开支就是指政府机构的开支，这个是很难说美国比例会更低的，更何况瑞士政府实际上是小政府
你没有理解这个意思资本收益率在不同地方的当然是不一样的，湾区的科技公司创造的gdp除了给员工发钱以外，还会有很大一部分转化为资本收益，而这些资本收益的获益方可能是华尔街的对冲基金也有可能是中西部的养老金或者教师工会基金，这些受益者都不一定是在湾区的居民
>>对啊所以你自己以旧金山为中心算距离肯定是不对的，要是以各个就业中心为中心，然后各个点算出通勤距离还差...
以palo alto为中心或者以san jose为中心一样范围很大啊，就拿alameda county的dublin算，距离旧金山35英里（56公里），距离palo alto车程36英里（57公里），距离san jose 41英里（66公里），基本上是通勤上限了。
瑞士政府是小政府，就代表不能把欧洲的高福利套用在瑞士身上，比如瑞士的医保不是全民医保，而是obama care那样的强制医保，四口之家的保费每月可超过一千瑞郎，也不像美国那样主要由雇主支付 。这一部分即使美国比瑞士高，占人均gdp的比例也有限，毕竟美国在发达国家里来看也是小政府，税率不算高。https://www.swissinfo.ch/chi/business/%E7%AE%97%E4%B8%8A%E4%B8%80%E7%AC%94%E6%98%8E%E7%99%BD%E8%B4%A6_%E5%9C%A8%E7%91%9E%E5%A3%AB%E6%9C%88%E8%96%AA6000%E7%91%9E%E9%83%8E%E6%84%8F%E5%91%B3%E7%9D%80%E4%BB%80%E4%B9%88-/43581274
这个视频里就连月收入3700瑞郎的穷人也要每月付244.25的医保费用，去看医生和牙医还要在此之上再out of pocket。反而加州年收入低于51,520的单身，低于106,000的四口之家，都已经享受医保补贴了。我试了一下填收入50000单身，在covered california marketplace上可以买到最低185美金每月的医保。
https://www.swissinfo.ch/chi/%E8%8A%82%E7%9C%81%E5%BC%80%E6%94%AF_%E5%9C%A8%E7%91%9E%E5%A3%AB%E6%9C%88%E8%96%AA4000%E5%A6%82%E4%BD%95%E8%BF%87-/38402522
资本收益我帖子里粗略算过了，如果把湾区比瑞士多出来的人均gdp主要归结于资本收益，那么湾区的资本收益率就高得太不合理了，资本是流动的，一定会有套利行为导致趋向equilibrium，一个地区或行业极高收益率的情况不可能长时间存在。
>>以palo alto为中心或者以san jose为中心一样范围很大啊，就拿alameda count...
所以你应该把坐在就业中心的1.5小时通勤距离画圈然后画出一个范围，而不是简单的把三个县视为一个独立的整体，就像纽约很多在曼哈顿上班的都住到新泽西了，甚至都不在纽约市范围内
然而瑞士50000年收入的低收入者哪怕加上一年1500的养老金和教会税，到手的也有41000，加州50000收入的也就是40000出头，而且瑞士5.3%工资总额的伤残意外保险你离开瑞士是可以退的，加州可不能
20%的收益率和投资在那个地方没有关系，是这个地方的某些项目提供了巨大的资本收益率，硅谷的互联网巨头哪一个不是几百上千倍的收益率,但这只是结果和你投资某个地方能存在这些收益率是毫无关系的，而且注意这里的其实都是不是回报率的问题，而是gdp中资本收益占的比例在某些地方特别高的问题，比如在曼哈顿前面说过50万美元的人均gdp，但家庭年收入平均也就十几万美元，大部分就是资本收益了，但美国有些州资本收益占的比例特别低，这和资本收益率是两个概念
>>所以你应该把坐在就业中心的1.5小时通勤距离画圈然后画出一个范围，而不是简单的把三个县视为一个独立的...
湾区9个郡基本就是有traffic的情况下通勤1.5小时画个圈（如果你是要高速无车超速狂飙1.5小时作为标准，那不是），往北是napa酒庄，往东是沙漠，往南是santa cruz旅游观光度假胜地，往西是太平洋。
首先由于两地人均gdp差了50%以上，瑞士年收入中位数应该是低于湾区，而由于湾区贫富差距更大，湾区50%以上百分位的年收入应该是高于瑞士相同百分位的年收入。你说的差41000和40000的差距恐怕是无法抹平收入的差距，何况瑞士物价更贵，房价也更贵，医保也更贵，只有租房比旧金山便宜，但是如果我们不看旧金山、palo alto、中半岛这些湾区贵的地方，把湾区9个郡1.5小时通勤圈都包括进来，租房便宜的地方多了去了。更何况瑞士有42%的住房拥有率，根据你租房划算论推断，这些人不知道为何脑抽不租房，然而无论原因是什么，他们还是承担了高房价带来的沉重负担，很大程度上降低了瑞士相对于湾区的住房成本优势。
互联网企业不是贩毒，也不是炒比特币，operating margin最高的公司也不过25%，谷歌21%，行业平均目测10-15%，不像你说的几百上千倍的收益，不可能拿掉一半的人均gdp的。
>>湾区9个l郡基本就是有traffic的情况下通勤1.5小时画个圈（如l果你是要高速无车超速狂飙1.5小时...
你说的San Jose-Sunnyvale-Santa Clara是个南北向的狭长形，大公司就业中心还是集中在北部，圣何塞一代https://www.siliconvalleymap.org/ 住在北部附近的其他的县来这里上班的不会少的
前面说过了你拿人均gdp直接套用收入当然是不准的，，曼哈顿人均gdp50万美元，比湾区高三倍以上，但实际上家庭年收入中位数是差不多的，因为湾区和曼哈顿这种大公司集中的地方，gdp中资本收入的比重要高得多，这和你的收益率没有任何关系，而是你的gdp构成，至于买房之类的你觉得美国人在房贷利率是瑞士三倍的情况下，有房贷的人的比例比瑞士还高是什么原因？明显就是美国的社会经济环境导致买房的必要性远高于瑞士，瑞士40%的人有房子的原因很简单，第一很多人是继承的房子，第二瑞士房子最近涨了不少，房贷利率又低，房子是作为一种投资品而已
>>你说的San Jose-Sunnyvale-Santa Clara是个南北向的狭长形，大公司就业中心...
北部就是San Francisco-Oakland-Berkeley metro area了啊，所以我一直拿两个metropolitan area合起来举例，而不是只拿人均gdp更高的san jose metro area举例。
曼哈顿是睡城效应，曼哈顿只有87平方公里，大部分创造gdp的人住在曼哈顿以外。bay area 18000平方公里，是曼哈顿的200多倍，住在这个范围以外通勤的基本没法生活，统计数据不被睡城效应影响。如果算纽约，通常统计的是New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA Metropolitan Statistical Area，人均gdp是10万。
你说瑞士房子最近涨了不少所以很多人投资是说不通的，首先根据你之前的说法瑞士房租很低，可以推断买房子投资唯一回报的可能性是只能等待升值，放租基本是亏的；其次根据网上的数据，瑞士房子20年才涨了一倍，年化回报率只有3.5%，考虑到房子还要花精力维护，根本不是一个好的投资回报率，瑞士资本市场很开放，照理说应该不难找到年化回报远高于3.5%，或者回报率差不多但节省精力的投资。因此可以推断，瑞士人买房主要是为了居住，而不是炒房。
https://tradingeconomics.com/switzerland/housing-index
>>北部就是San Francisco-Oakland-Berkeley metro area了啊，所以...
所以你自己说San Jose-Sunnyvale-Santa Clara人均21万美元是必然有睡成效应的，这个和地方大小没关系，而是和就业中心的位置有关，你地方再大，只要就业中心位于边缘，必然就会有大量不在你地域住的人到你这里上班，从这个角度来说你只能说曼哈顿睡成效应更大，大不能说圣何塞睡城效应小
苏黎世的房租是相比湾区低不少，但是租售比比中国还是高不少的，中国的房子不还是一大把投资客？
瑞士的租售比和英国差不多在欧洲算是中游，再加上低持有成本（无房产税交易成本极低），以及大城市的房价上涨速度显著快于平均水平，再加上低利率和瑞士法郎是避险货币比较坚挺所以相当比例的投资者选择贷款投资瑞士大城市的地产并不奇怪，瑞士的金融市场开放，但是在全球低利率的环境下高收益的投资标的其实并不多，这和欧美国债收益率屡创新低其实是一个道理
>>瑞士有国境啊，而且瑞士本身也有国民收入的数据可以替代gdp，加州内部的统计难道是按照公民身份的gdp...
金融中心的gdp和屁民生活质量没什么关系 全是过境的资本功劳 比如爱尔兰也是国际资本避税的天堂 gdp非常高 具体到屁民收入和生活质量是另一回事
>>所以你自己说San Jose-Sunnyvale-Santa Clara人均21万美元是必然有睡成效...
中国房子一大把投资客怎么回事我们作为中国人心里没数么 中国若是有别的好的投资渠道多少人会拿房产当金融投资产品？
>>所以你自己说San Jose-Sunnyvale-Santa Clara人均21万美元是必然有睡成效...
我一直没有把San Jose-Sunnyvale-Santa Clara单独拿出来跟瑞士比。San Jose-Sunnyvale-Santa Clara人均21万美元确实有睡城效应，但是跟北边人均14万美元的San Francisco-Oakland-Berkeley合起来就没有睡城效应了。你自己看地图，这两个地方是相连的，这两者人均gdp均比瑞士9万至少高50%，不管是往北还是往南还是往东到就业中心都有高速无traffic狂飙40分钟车程，通勤情况下少说要一个半小时，往西则是夏威夷，开车到不了，只有很少在此区域就业的人会选择住在该区域之外。
中国的房子升值幅度远非瑞士可比，瑞士从2000到2023年房价仅涨了一倍，中国房价涨幅最低的城市2000年房价多少？现在多少？瑞士就算差点的房子动辄几十万上百万美金，是一笔不小的投资，而且房地产通常流动性比较低。在瑞士这样的开放的资本市场（可以购买美股、美元基金、黄金、美国和欧洲公司债券），绝不可能拿年化收益率3.5%且流动性差的投资品作为主要投资手段。给你一个benchmark，黄金从2000年到2023年价格涨了300%，收益率三倍于瑞士房地产。美股从2000到2023平均涨了400%（包括破产血本无归的平均），四倍于瑞士房地产。北京海淀区房价2000年均价是4000人民币每平方米，现在城市扩大了很多，连大兴这样的地方均价都差不多5万，就算今天的大兴相当于当年的海淀，保守估计涨了12倍，相当于瑞士房地产6倍的回报率，如果拿2023年的海淀比我就不需要赘述了。
>>中国房子一大把投资客怎么回事我们作为中国人心里没数么 中国若是有别的好的投资渠道多少人会拿房产当金融...
那你你看现在中国为什么投资房子的人少得多了，因为预期变成下跌了，难道现在中国人有什么别的投资渠道吗？
>>那你你看现在中国为什么投资房子的人少得多了，因为预期变成下跌了，难道现在中国人有什么别的投资渠道吗？...
你告诉我中国还有什么别的投资渠道么？中国人但凡有别的稳妥的投资渠道房市都不会涨成这样 拿中国这种非常不成熟特殊体制的市场比瑞士是没有可比性的 中国很多地方房子已经跌掉90%的市值了 这在未来大概是普遍现象而且再也不可能回去了 在西方任何开放成熟的市场都是不可想象的事情 美国就是在08年也没有这种跌法
>>我一直没有把San Jose-Sunnyvale-Santa Clara单独拿出来跟瑞士比。San ...
San Francisco-Oakland-Berkeley自己一样也会有睡城效应啊，只不过没有圣何塞大而已，这两个地方本来就是加州就业最集中的地方，正好也是gdp最高的两个地方
中国的房子涨幅大你自己也知道投资地产的热度主要不是看房租而是看上涨预期啊？瑞士虽然没有那个么高的涨幅但实际上地产的收益相比其他类似风险的资产也不算低，所以有人投资地产有什么奇怪的呢？美股的涨幅大但是很明显波动也要大得多，至于黄金80年代以来以来长期都是跑输通胀的（你自己拿最近20年做例子是有误导性的），而且瑞士人本身持有的资产大部分也是金融资产，配置一部分在地产不是很正常，你这逻辑如此非此即彼，不管中产这样连投资渠道更广的超级富豪都会配置相当比例的资产在住宅上，更何况瑞士的住宅还要算上租金的收益率3%，年化回报率6%以上了，更何况这只是瑞士平均的收益率，如果是大城市还要高出不少，有人配置太正常不过了，你自己对于资产配置的观点过于激进没什么实际意义
>>金融中心的gdp和屁民生活质量没什么关系 全是过境的资本功劳 比如爱尔兰也是国际资本避税的天堂 gd...
金融中心的gdp可以算是服务业出口创汇，赚来的外汇一样可以购买进口商品和服务提高本地生活水平，爱尔兰的问题不是gdp高，而是gdp大部分不是作为工资而是作为资本收益，收益其实是极少数塔尖人群，其实就和纽约的gdp高是类似的
>>你告诉我中国还有什么别的投资渠道么？中国人但凡有别的稳妥的投资渠道房市都不会涨成这样 拿中国这种非常...
中国的股民基民不还有好几亿吗？虽然中国的股市长期下跌，但每一次牛市还是能吸引大量的股民基民，还有各种银行理财产品数量也极为庞大，你要是有钱人的话那自然就更多了信托投资项目，pe股权投资，艺术品，海外投资之类的，实际上中国的房子和其他资产一样本质上都是央行货币扩张的产物，一旦货币无法继续扩张了，预期逆转是极为恐怖的
>>San Francisco-Oakland-Berkeley自己一样也会有睡城效应啊，只不过没有圣何...
San Francisco-Oakland-Berkeley区域很大，北边一直到napa酒庄区，东边到沙漠，哪里来的睡城效应？
瑞士房地产3.5%年化收益率显然跑不过通胀，而且说100万房子每个月租金只有1500，如果你own过房产（负责所有开支），你就知道这就连maintenance都cover不住了，也就是实际年化率低于3.5%，再加上贷款利率1%多，搞不好实际收益率比美国国债高不了多少（20年平均2.5%左右），你不会觉得瑞士炒房风险比美债还低吧？另外瑞士42%住房拥有率，不可能瑞士42%都是超级富豪吧？而且房产动辄几十万美金以上，瑞士人均财产只有70万美金，怎么看都是很大一部分资产，而不是小部分保守的资产配置。
>>中国的股民基民不还有好几亿吗？虽然中国的股市长期下跌，但每一次牛市还是能吸引大量的股民基民，还有各种...
你看看中国股市上市公司数量和总市值多少就知道这是个什么样的傻逼市场了 屁民都知道这是个韭菜市场你没有内幕消息就等着被收割 现时现地居然还在鼓吹中国股市的投资价值 我真的非常佩服
>>San Francisco-Oakland-Berkeley区域很大，北边一直到napa酒庄区，东边...
这里说了这些不是靠你说的，而是你要拿出数据来说明睡城效应几乎没有，而且前面说过资本收益的效应一样很大，所以你自己拿一个国家行政区域内的gdp那说明生活水平说服力并不高
前面说过了3.5%的年化收益率是不止的，瑞士的租售比大概是30年左右，加上房价是6%的年化以上，注意这还是全国平均的，实际上大城市的房价涨幅要高得多收益要高得多，另外前面和你说过瑞士的房贷利率很低持有成本也很低，所以你自己套用美国的经验毫无意义
另外全球中产都有相当比例的资产投入房产啊，相反超级富豪因为投资渠道更多，反而资产中投资房产的比例不如中产（而且瑞士人的房产持有很多人也是继承的并不能算是主动投资），你自己阅读理解又错了，瑞士的人均金融净资产是55万美元，瑞士的金融资产占个人资产的55%，当然是大部分
>>你看看中国股市上市公司数量和总市值多少就知道这是个什么样的傻逼市场了 屁民都知道这是个韭菜市场你没有...
这个和中国人一大堆人投资股票市场不矛盾，另外你的阅读理解很奇怪这里哪里有人鼓吹中国股市的投资价值了？倒是上面有一个啥也不懂的鼓吹海淀房子的投资价值
>>前面说过了3.5%的年化收益率是不止的，瑞士的租售比大概是30年左右，加上房价是6%的年化以上，注意...
租售比30年意味着苏黎世150万不到100平方米的房子每年租金需要收5万，也就是租金4000一个月，跟你说的租金1500所以租房生活毫无压力是不一致的，到底哪个是真的呢？
房贷利率很低那是多少？至少高于1%吧？到底要不要交给银行？要交的话要不要从年化收益率里扣除？我网上搜的资料貌似瑞士mortgage rate在2.25%以上，不知道真实性如何？
https://en.comparis.ch/hypotheken/zinssatz
全球中产都有相当比例的资产投入房产是没错的，但是这部分投入主要是自住房，而不是投资房。据你所言，瑞士的情况是大部分都是投资房，那么投资房是算在金融资产之内的，动辄几十万的房产相对于55万美元的金融资产属于绝大部分资产配置了，何况这是人均不是中位数。根据你的说法，瑞士很大一部分人把绝大部分金融资产配置在收益如此低，流动性又差的资产里，那只能说在你的认知里瑞士很大一部分人脑子瓦特了。
>>租售比30年意味着苏黎世150万不到100平方米的房子每年租金需要收5万，也就是租金4000一个月，...
30年是瑞士的平均租售比
大城市的租售比当然要低一些（苏黎世两居室的平均月租是2600瑞郎左右，旧金山现在已经是4000美元了），但是房价涨幅却要高不少，所以换算成资产增值反而更高一些你自己又偷换概念了，，瑞士的房屋贷款利率一直都是比较低的
瑞士房貸參考利率維持在1.25%，之前也就是1%出头一些
依據瑞士通訊社2022年6月1日新聞報導，瑞士聯邦住宅事務署(BWO)公布瑞士房貸參考利率繼續維持在1.25%。BWO房貸參考利率係基於每季調查之瑞士銀行體系國內抵押貸款平均利率。本次調查資料顯示該平均利率由2021年12月底的 1.19%小幅下降至2022年3月底的1.18%。BWO表示房貸平均利率低於1.13%或超過1.37%時才會調整目前的房貸參考利率。
房貸參考利率自2008年秋季開始公布，為衡量公寓租金的基準之一。2008年房貸參考利率為3.5%之後逐漸下降，自2020年3月跌至1.25%以來沒有改變。房貸參考利率無變化造成瑞士房租暫時不會因為利率波動而大幅上漲，依據瑞士信貸銀行(Credit Suisse)預測，瑞士房屋租金參考變動率在2023年年底之前應該不會上漲，瑞士房東利息大部分成本僅能待房貸參考利率調高後延遲轉嫁給租戶。(資料來源：經濟部國貿局)
瑞士才40%的家庭房屋拥有率，人均资产70万美元，大部分资产是金融资产有什么奇怪的，你该不会是以为瑞士人人有房吧，英国的金融资产比例还不到这个数，你的意思是英国人脑子也坏掉了？本来金融资产在普通人的资产配置中就没有你想象的那么高，你自己认知有问题而已
>>30年是瑞士的平均租售比大城市的租售比当然要低一些，但是房价涨幅却要高不少，所以换算成资产增值反而更...
整个瑞士，包括乡下地方，平均公寓价格是8,328瑞郎（9,329美金）每平米，平均single family house价格是7,394瑞郎（8,283美金）每平米。
https://realadvisor.ch/en/property-prices
以100平米的公寓面积来算，房屋价格达到93万美金，single family house虽然单价便宜，但是基本不存在150平米以下的总面积，总价只会更高，租售比30年，也就意味着租金是将近3000美金，跟你说的房租很低超级划算的情况，依然存在很大的差距。房客交的房租低和房主收到的租金高，到底哪个是真实的情况？
即使房贷利率是1.25%，也依然要从年化收益率里扣除，我之前给你算的是扣1%，相当保守了。而且1.25%是国际利率总体走低时的情况，现在你去quote最低能拿到2.25%。
>>整个瑞士，包括乡下地方，平均公寓价格是8,328瑞郎（9,329美金）每平米，平均single fa...
你的计算应该要说明是指的城市还是农村
瑞士的房租租售比有数据的，城市中39左右 ，非市中心35，（这里的城市应该是不包括农村的概念）
Property Prices in Switzerland
Select city in Switzerland:
--- Select city---
Index Info
Price to Income Ratio: 11.05
Mortgage as Percentage of Income: 69.26%
Loan Affordability Index: 1.44
Price to Rent Ratio - City Centre: 39.82
Price to Rent Ratio - Outside of Centre: 35.82
Gross Rental Yield (City Centre): 2.51%
Gross Rental Yield (Outside of Centre): 2.79%
另外瑞士在08年之后一直贷款利率就是处于低位，所以其实1.25%还不算低的，甚至还有更低的
相比美国现在房贷利率大概要7%了，美国的房价20年也就是110%左右的涨幅年化收益率4.5%左右
实际上收益率还不如瑞士，但是美国炒房的人可不少
https://www.163.com/dy/article/G5N26B9V0534Q4WP.html这里有篇文章讲过相关的
瑞士的房子是永久产权，首付最低20%，10年之内本金必须付够35%，然后就可以一直贷款，只还利率，到期继续贷，直到永远了。而瑞士贷款利率又很低，我们一年多前买的时候锁定的十年固定利率是1.21%，近期利率也是持续往下走，已经不到1%了。 在这个大背景下，买房子似乎是一件比较划算的投资。相当于你付一大笔押金，每个月用很少很少的租金住更好的房子，过些年转手说不定还有得赚
>>思考瓦萊提契諾這種乡村宗族社会买块地 跟巴塞尔苏黎世的正经房产会不会完全不同？
瑞士旅游有价值的乡村还是不少的，也是有房子作为旅游地产租赁的，日内瓦苏黎世巴塞尔这种大城市租售比会高一些，但也就是40左右，所以作为投资类资产瑞士地产在全球地产中其实算收益高的
>>你的计算应该瑞士的房租租售比有数据的，城市中39左右 ，非市中心35，（这里的城市应该是不包括农村的...
美国体量比瑞士大太多了，美国炒房的人不少，但是炒的是湾区、西雅图、austin这些地方的房，而没有人去炒南卡、密西西比的房。湾区的房地产从2000年到现在年化收益率在5%左右，这还包括2009年次贷房价crash的大跌，如果拿次贷危机以后近10年收益率还要更高，达到7.5%，即使抛去maintenance cost和湾区1%的房产税，依然显著高于美股平均年化回报率。
https://fred.stlouisfed.org/series/ATNHPIUS41884Q
我之前给你算的瑞士房产投资回报率低，算的利率是1%。扣掉1%，那么瑞士房地产年化回报率会显著低于3%，比美国国债平均的年化回报率高不了多少。
就拿你举得例子来看，由于瑞士房价很高，买一个93万的房子，10年fixed贷款利率1%，downpayment 20%，月供是6500左右，如果说这相对于瑞士的家庭来说是一笔不小的成本应该没有异议吧？
另外如果按照你的Gross Rental Yield (City Centre): 2.51%来算，一个苏黎世150万瑞郎的100平方米房子租金应该是3138瑞郎，3500美金，跟湾区差不多，旧金山普通市区100平方米的新公寓也就租这个价。
https://www.trulia.com/building/avalon-ocean-avenue-1200-ocean-ave-san-francisco-ca-94112-1001481972
旧金山市区中较高端的地方海景公寓会高于这个价（1,254 sqft 也就是116平方米$4685），但是苏黎世150万瑞郎也说的是平均而不是高端的情况。
https://www.trulia.com/building/the-gateway-430-davis-ct-san-francisco-ca-94111-1001658575
>>你的计算应该要说明是指的城市还是农村瑞士的房租租售比有数据的，城市中39左右 ，非市中心35，（这里...
另外你这个数据，Mortgage as Percentage of Income: 69.26%
你搞清楚是什么意思了嘛？收入里面将近70%拿去还房贷。
>>美国炒房的最大收益是税务优惠 折扣率和给娃不需要交税
利息抵税确实是很大一个因素，但是我觉得不一定是美国独有的政策。炒房大部分还是依靠房屋升值赚取差价，比如house flip这种职业套利行为，占美国9%的房屋交易，考虑到绝大部分房屋交易还是刚需，以及绝大部分非职业地产投资不会去flip house，这个比例非常高了。你说的给娃gift的情况不是主流。
瑞士mortgage利息同样可以抵税。我觉得这应该是大部分个人报税的国家的常规操作，因为银行利息收入肯定要交一遍税，如果利息不抵税有点不make sense。
https://taxsummaries.pwc.com/switzerland/individual/deductions#:~:text=Mortgage%20deduction,to%20investment%20income)%20are%20applicable.
https://taxsummaries.pwc.com/switzerland/individual/deductions#:~:text=Mortgage%20deduction,to%20investment%20income)%20are%20applicable.
>>美国体量比瑞士大太多了，美国炒房的人不少，但是炒的是湾区、西雅图、austin这些地方的房，而没有人...
美国的贷款比例是多少？45%，在利率是瑞士差不多三倍的情况下，贷款占人口的比例还比瑞士高
你要说湾区的话瑞士苏黎世08年到18年平均房价涨了一倍不算房租回报率就超过7%，仍然高于湾区（湾区房价涨幅最高的旧金山2012-2022年的涨幅也是一倍，但是今年跌了不少）而湾区投资房子的人的比例可比美国平均要高
之前说过了瑞士的房子是不需要还全款的，首付最低20%，10年之内本金必须付够35%，然后就可以一直贷款，只还利率，到期继续贷，直到永远了。所以在你的计算中真正十年内还的本金也就是25万左右，所以实际一个月也就是还2500左右左右，你在加州买个中位数的房子83万美元，即使是按30年的抵押贷款3.5%的利率算，月供也要3000多美元，所以真要比房贷加州压力还更大一些
苏黎世100平米住宅那是使用面积，对应的差不多是瑞士的4居室，也就是3bedroom，3000瑞郎的月租，对比一下旧金山3bedroom的平均租金都要5000美元了，那不是高一点那是高很多https://www.zumper.com/rent-research/san-francisco-ca
旧金山onebedroom的租金都快3000美元均价了
>>另外你这个数据，Mortgage as Percentage of Income: 69.26%你搞...
他这个income是假设20年就还完贷款的情况，利率是2.34%（其实比瑞士大多数时间的的平均利率高很多），而且是个人税后收入占比，但实际上瑞士大部分只要还10年还够35%的本金就行这样算当然严重偏高了UBS有房贷计算器，100万的房子20%的首付比例即使在利率比较高的现在月供也就3000左右根本就不算高的，你可以算算美国的房贷，现在的30年房贷100万美元的房子每个月要还5000美元，比瑞士月供高太多了
>>美国的贷款比例是多少？45%，在利率是瑞士差不多三倍的情况下，贷款占人口的比例还比瑞士高你要说湾区的...
你是怎么算出来一个150万的房子，20%首付，1%利率，每月只需要还2500的？这是你梦里的负利率吧？贷款1200000，就算没利息贷款30年（你1.21%的利息可是10年fixed，30年利息只会更高），月供要3333。10年内本金还35%，没利息的话月供要3500。
既然你说的是到期不断refi，那美国arm（变动利率贷款）前两年利率一度跌倒过我有朋友拿到1.4%，比瑞士1%高不了多少。大约两三年前30年fixed利率是2.5%以下。你说的美国利率是瑞士3倍只适用于2022年美国大幅涨息控制通胀以后，之前其实是不适用的。
另外，你提到利率三倍的问题，我觉得你有个数学问题没搞清楚，由于利率需要compound，利率差算绝对值不算相对值，在超低利率的情况下两三倍利率月供的差别很小，网上有很多calculator你可以自己试一下。
另外你对美国人的居住面积的了解不够充分，美国3 br面积通常是很大的，一般2 br是100平方米左右，我以前住的1br居住面积是90平方米，美国的居住面积说的也是使用面积，100平米三居室在美国的context里就很逼仄了。原来瑞士人住的是港式鸽子笼，怪不得那么便宜了。
>>他这个income是假设20年就还完贷款的情况，利率是2.34%（其实比瑞士大多数时间的的平均利率高...
你不用拿美国现在为了控制通胀，在全球范围内都极高的利率来说事，美国大部分人也不是今年买房的，美国前两年30年fixed也就2.5%左右。
另外你说10年还够35%本金我其实比较疑惑，mortgage还款是先还高比例的利息，这个比例逐渐降低，10年还35%本金其实是非常高的要求了，目测差不多相当于20年fixed的标准？
>>美国的贷款比例是多少？45%，在利率是瑞士差不多三倍的情况下，贷款占人口的比例还比瑞士高你要说湾区的...
in case你没点开我前面帖子的链接，重新贴一下旧金山的居住面积标准，以前全部都是居住面积。
Avalon Ocean Avenue高级公寓（带泳池和健身房的managed apartment，楼况很新，非中古楼，地段一般，无traffic情况下离市中心开车10分钟，早高峰开车17分钟）。
1 br面积在786 sqft至847 sqft之间（73-78平米），价格3087-3515
2 br面积在1051 sqft至1214 sqft之间（97-113平方米），价格3410-4195
Gateway豪华公寓，这是旧金山的高端地方之一，离旧金山市中心地标泛美金字塔仅480米（city view可见），离另一个地标ferry building仅177米（海景可见）。
1 br 693 sqft（64平米），价格3213（city view）-4108（海景）
小户型2br 873 sqft（81平米），价格3161（city view）-4467（海景）
大户型2br 1254 sqft（117平米），价格4685（city view)
因此旧金山普通的百平米左右公寓月租也就3500。
>>你不用拿美国现在为了控制通胀，在全球范围内都极高的利率来说事，美国大部分人也不是今年买房的，美国前两...
美国的历史最低房贷利率之前也有3%，那时候全球利率都低，瑞士还是比美国低不少
2020年12月，美国30年期FRM利率触及历史最低的2.68%，主要是因为新冠疫情的冲击。 2020年平均房贷利率3.11%，也是历史最低水平。
其实很简单你自己找个ubs的网站，上面就有房贷计算，有几种计划，现在100万的房，20%的首付，每个月还的钱就是3000左右，美国现在30年期大概要还5000左右高得多
>>in case你没点开我前面帖子的链接，重新贴一下旧金山的居住面积标准，以前全部都是居住面积。Ava...
你局这种个例没有意义，因为市场价格只有平均价格有意义，很简单旧金山圣何塞湾区的平均3bedroom就是在5000左右，旧金山一居室现在就是平均3000左右，所以你自己的结论是没有意义的
>>你是怎么算出来一个150万的房子，20%首付，1%利率，每月只需要还2500的？这是你梦里的负利率吧...
你是怎么算出来一个150万的房子，20%首付，1%利率，每月只需要还2500的？这是你梦里的负利率吧？贷款1200000，就算没利息贷款30年（你1.21%的利息可是10年fixed，30年利息只会更高），月供要3333。10年内本金还35%，没利息的话月供要3500。
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你有20%的首付，剩下的只要还15%就行了，你忘记算首付了
你自己举的例子是93万，20%首付，10年还款率35%就是每个月2500左右，瑞士一般是没有30年期的，因为前面说过一般10年期还了1/3本金左右之后就可以一直借一直只还利息，月供压力要小得多
感觉你不会使用calculator的话不需要扯到什么compound这种简单的数学概念上，市场上贷款计算器很多，不同利率条件下贷款利率都是可以算出来的美国2010-2020的30年期FRM在4-5%左右对比瑞士的基准利率，很容易算出来月供的差异，其实并不小
至于房子大小旧金山的公寓面积并不大3bendroom平均按照https://www.apartmentfinder.com/California/San-Francisco-Apartments/4-Bedrooms来看也就100平米
Renting in San Francisco
Average size and rates
Studio
407 Sq Ft
$2,220 / mo
1 Bed
578 Sq Ft
$2,861 / mo
2 Beds
834 Sq Ft
$3,889 / mo
3 Beds
1,100 Sq Ft
$5,229 / mo
已隐藏
>>你是怎么算出来一个150万的房子，20%首付，1%利率，每月只需要还2500的？这是你梦里的负利率吧...
我觉得apartmentfinder这个网站上的数据不准确，可能只算了san francisco市东北一部分地区。不管怎样，那么我们就算这个网站是准确的，人均收入比san francisco更高的san jose在上是比苏黎世便宜不少的。
https://www.apartments.com/rent-market-trends/san-jose-ca/
Apartment Type
Average Rent
Average Sq Ft
Studio
$2,163/month
486 Sq Ft
One Bedroom
$2,470/month
708 Sq Ft
Two Bedroom
$3,134/month
1,014 Sq Ft
Three Bedroom
$3,810/month
1,309 Sq Ft
美国arm贷款一样可以一直refi只还利息，arm前七年是比基准利率低很多的。
这是瑞士从2008年至今的10年期mortgage rate historical trend
https://en.comparis.ch/hypotheken/zinssatz/zinsentwicklung
瑞士15年只有2022以来的数据，10年期2022以来峰值是3.05%，15年期峰值是今年3.48%
瑞士10年期峰值在2008年，4.48%，之后一路降到2020年最低值，1%，heuristically scale up成15年大概是峰值大约在是5%而最低值是1.1%。瑞士今年15年期达到3.48%
这是美国从2008年至今15年期mortgage rate historical trend，美国没有10年期数据
https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE15US
美国峰值是今年，但是这是由于特殊经济形势导致的。2022以前峰值是2008年，6.18%，最低值是2021年，2.1%。美国今年峰值达到6.52%。
美国历史mortgage rate确实比瑞士高，但是没有你说的三倍那么夸张，最大差距是两倍，现在这种两倍月供差距很大，但是今年美国买房的人少。低谷时1%比2%也是两倍，其实月供差距是很小的。其他时候绝对值差距也就1-2%左右，抹平不了收入差距。
>>我觉得apartmentfinder这个网站上的数据不准确，可能只算了san francisco市东...
苏黎世
人均收入更高其实不代表房租更高, 比如湾区还不是美国房租最贵的地方，纽约的房租就比湾区还贵的多，但纽约的人均收入和湾区差不多，但圣何塞房租也没有这个网站说的那么便宜，大部分网站提供的价格其实都要贵得多，比如https://www.rentable.co/san-jose-ca/neighborhoods/branham-jarvis
中2居室的圣何塞就要3300了
三居室的价格一般都是4000以上On average, 3 bed apartments for rent in/near San Jose, CA decreased by 0.3% over the month of August in 2023, hitting $4,014.
https://www.rentometer.com/average-rents-in-san-jose-ca
Rentometer has compiled a list of rent prices in San Jose, California from our database. Please note, rent prices can vary by building location, age, condition and other factors.
San Jose, California rent prices for apartments:
The average rent price for a one (1) bedroom apartment in San Jose, California is $2,615.
The average rent price for a two (2) bedroom apartment in San Jose, California is $3,319.
The average rent price for a three (3) bedroom apartment in San Jose, California is $4,077.
1 BR September 1 BR M/M % Change 2 BR September 2 BR M/M % Change
San Jose, CA $2,603.0 1.13% $3,288.0 0.52%
Sunnyvale, CA $2,688.0 1.51% $3,477.0 1.05%
Fremont, CA $2,694.0 0.79% $3,135.0 0.10%
Santa Clara, CA $2,718.0 3.43% $3,237.0 0.43%
Mountain View, CA $2,659.0 0.49% $3,473.0 1.28%
Redwood City, CA $2,788.0 2.39% $3,821.0 2.33%
Milpitas, CA $2,793.0 -1.83% $3,368.0 -1.38%
Palo Alto, CA $2,597.0 -7.55% $3,907.0 0.21%
https://www.numbeo.com/property-investment/in/San-Jose
numbeo的数据是市区5000，郊区4000
Rent Per Month Edit Range
Apartment (1 bedroom) in City Centre 2,903.35 $ 2,500.00-3,750.00
Apartment (1 bedroom) Outside of Centre 2,415.24 $ 2,000.00-3,250.00
Apartment (3 bedrooms) in City Centre 5,127.14 $ 4,000.00-6,800.00
Apartment (3 bedrooms) Outside of Centre 4,031.33 $ 3,500.00-4,900.00
作为对比苏黎世的Apartment (1 bedroom) in City Centre 2,492.11 Fr. 1,500.00-3,750.00
Apartment (1 bedroom) Outside of Centre 1,678.21 Fr. 1,200.00-2,290.00
Apartment (3 bedrooms) in City Centre 4,238.06 Fr. 3,000.00-6,000.00
Apartment (3 bedrooms) Outside of Centre 3,033.11 Fr.
比圣何塞还是要低1000左右
美国的arm前几年的利率水平不一定比固定利率低，这个是看利率环境的，实际上现在的10/6arm 有7.8%，比15年的贷款要高，只比三十年的平均低0.2%
而且这个和瑞士的也不是一个概念，瑞士的是你之后可以一直不用付本金，arm是需要之后继续还本金的，只是利率浮动了
低利率时代下，美国以4.69%左右的房贷利率进入新的十年，此后继续稳步下滑至2012年的3%中等区间。到了2013年，利率升至3.98%，主要原因是美联储释放出的缩减购债的信号导致债券市场出现恐慌，抵押贷款债券收益率攀升，进而推高房贷利率，到了2014年已经升至4.17%。2015年，随着市场情绪缓和，房贷利率也回落至3.85%，2016年的平均利率进一步降至3.65%。2016年美国总统大选之后，利率开始上升并且在2018年末和2019年初达到峰值，30年期FRM的利率在3.95%至5.34%的区间。
2020年至2021年
2019年利率下滑，到2020年1月30年期平均房贷利率约为3.7%，接下来美国爆发了新冠疫情。作为应对手段，美联储将联邦基金利率降至0%-0.25%，其他长短期利率也跟着下滑，这鼓励了各种贷款行为，其中再融资和房贷申请量大幅增长。到了12月，房地美报告的30年期FRM平均利率为2.68%。2021年上半年，房贷利率基本在同一区间运行，6月小幅升至2.98%，此后就进入了上升通道，10月21日升至3.09%。
这是美国的贷款历史趋势最低的时候2020-2021年平均大概2.68%到3%，2010-2020年是在4%-5%之间浮动
而瑞士的房贷平均利率2010-2020年之间是在1%-2%浮动
但是大多数时候两者的利差会扩大，比如现在瑞士的房贷平均利率是3.02%，美国差不多是7.5%，利差扩大了
所以贷款这块差别还是很大的
而且这个和瑞士的也不是一个概念，瑞士的是你之后可以一直不用付本金，arm是需要之后继续还本金的，只是利率浮动了
低利率时代下，美国以4.69%左右的房贷利率进入新的十年，此后继续稳步下滑至2012年的3%中等区间。到了2013年，利率升至3.98%，主要原因是美联储释放出的缩减购债的信号导致债券市场出现恐慌，抵押贷款债券收益率攀升，进而推高房贷利率，到了2014年已经升至4.17%。2015年，随着市场情绪缓和，房贷利率也回落至3.85%，2016年的平均利率进一步降至3.65%。2016年美国总统大选之后，利率开始上升并且在2018年末和2019年初达到峰值，30年期FRM的利率在3.95%至5.34%的区间。
2020年至2021年
2019年利率下滑，到2020年1月30年期平均房贷利率约为3.7%，接下来美国爆发了新冠疫情。作为应对手段，美联储将联邦基金利率降至0%-0.25%，其他长短期利率也跟着下滑，这鼓励了各种贷款行为，其中再融资和房贷申请量大幅增长。到了12月，房地美报告的30年期FRM平均利率为2.68%。2021年上半年，房贷利率基本在同一区间运行，6月小幅升至2.98%，此后就进入了上升通道，10月21日升至3.09%。
这是美国的贷款历史趋势最低的时候2020-2021年平均大概2.68%到3%，2010-2020年是在4%-5%之间浮动
而瑞士的房贷平均利率2010-2020年之间是在1%-2%浮动
但是大多数时候两者的利差会扩大，比如现在瑞士的房贷平均利率是3.02%，美国差不多是7.5%，利差扩大了
所以贷款这块差别还是很大的
>>苏黎世人均收入更高其实不代表房租更高, 比如湾区还不是美国房租最贵的地方，纽约的房租就比湾区还贵的多...
你留意到你举的san jose的例子是Branham Jarvis一个街区吗？目测范围是san jose1/200的面积，一个街区2居室要3300能代表san jose 2居室平均3300吗？另外就算你贴的rendometer的数据是对的（你之前说apartments.com是对的，现在改口），那么san jose 2br平均面积是1,014 Sq Ft，也就是94平方米，那么94平米要3300换算成100平方米也就是3511，跟用你之前瑞士房租收入和房价比例的数据估计的月租3500价格是一样的。
另外就算你费劲找到的显示san jose更贵的数据，city center换算成美金也没有差1000，苏黎世1 br换成美金是2789，比san jose 2903便宜100多点，苏黎世3 br是4742，比san jose 3br便宜400，而且你之前说苏黎世3 br也就100平米左右，而san jose 3br平均122平米，单价更低。
>>美国的arm前几年的利率水平不一定比固定利率低，这个是看利率环境的，实际上现在的10/6arm 有7...
arm只要你refinance就不用付本金。瑞士想要不付本金不用refinance吗？直到借款者死亡都不付本金不会造成坏账？金融机构如何规避风险？
我前面那个帖子有链接包含了两国利率历史曲线，除了今年实际利率差别不是很大，也就1-2%的绝对差距。在借100万这个数量级，30yr fixed，1%的利率反映在月供上的差距相当于多借15万。同样100平米的房子，苏黎世单价在每平米18000美金左右（https://realadvisor.ch/en/property-prices/city-zurich），湾区最贵的大city sunnyvale（比san francisco贵）每平方尺1113美金也就是每平方米12000美金（https://sfchronicle.com/bayarea/article/Charts-show-how-much-houses-cost-per-square-foot-17082216.php），买100平米的房子价格差在60万美金，也就是利率差在4%（百分点）的情况下每月还款额是一样的。也就是说，除了今年，在苏黎世买100平米比在sunnyvale买100平米月供要多得多。同时，湾区房子租金更贵（你说的），升值更快，所以虽然湾区100平米房子baseline价值较低但投资收益预期差不多（之前帖子里有讲，年化5% vs 瑞士3.5%，也就是如果持有一年卖了，湾区每平米能赚12000*5%=600，而瑞士也只能赚18000*3.5%=630）
>>苏黎世人均收入更高其实不代表房租更高, 比如湾区还不是美国房租最贵的地方，纽约的房租就比湾区还贵的多...
纽约房租并不比湾区贵得多，贵的是曼哈顿（跟湾区相比是很小的一个地方）少数几个小的街区，湾区也有贵的街区
>>纽约房租并不比湾区贵得多，贵的是曼哈顿（跟湾区相比是很小的一个地方）少数几个小的街区，湾区也有贵的街...
光曼哈顿就160多万人呢，旧金山市区才80多万人，所以你要看类似人口的区域比较，曼哈顿一个一居室月租就4000多，比旧金山市区还贵1000多
>>arm只要你refinance就不用付本金。瑞士想要不付本金不用refinance吗？直到借款者死亡...
瑞士的贷款就是只要还到35%，就可以一直只付利息，如果你继承了房子，当然也会继承贷款，但同样也是只还利息，对于银行来说相当于一直借钱给你，这个和坏账没有变联系
你可以看看瑞士两家主流银行给的贷款条件，瑞士信贷给的贷款条件现在利率也就2.4%，瑞信给的高一点也就是3%左右，美国现在像美国银行基本都是7%的利率了
湾区贵的地方可不止这点价格很多地方房子的中位数可是很高的，要投资起来门槛很高
Atherton has by far the most expensive homes in the Bay Area, according to a new Compass report. With a median of nearly $11 million thus far in 2023, the Peninsula town is selling homes for close to double the price of second-place Hillsborough, where the median is $5.6 million.
Los Altos Hills further to the south came in third at $4.8 million, the East Bay’s Diablo community was fourth at about $4.4 million and San Francisco’s Pacific Heights neighborhood rounded out the top five at $4.3 million.
Prices are down 14 to 20 percent from their peaks in many Bay Area markets, according to Compass Chief Market Analyst Patrick Carlisle, who compiled the report. But “demand has definitely rebounded” this year as buyers either accept higher interest rates or pay all cash, he said via email. The low inventory is also encouraging competition for “appealing, well-priced listings.”
Palo Alto placed 14th on the list for most-expensive median price, but had the highest price per square foot at just under $1,800. Houses in Palo Alto, and its neighbors Cupertino and Mountain View, are among the smallest in the most expensive communities on the Compass list, all with an average size of less than 2,000 square feet.
>>你留意到你举的san jose的例子是Branham Jarvis一个街区吗？目测范围是san jo...
apartment是找一个sFrancisco 公寓平均大小的例子啊，因为确实没有什么网站会统计公寓的平均价格，实际上这方面你也没有必要嘴硬，旧金山的租金价格就是贵得多 numbeo上给出的数据两者租金差距还是很大的
Apartment (1 bedroom) in City Centre 3,257.11 $ 2,800.00-4,500.00
Apartment (1 bedroom) Outside of Centre 2,622.55 $ 2,000.00-3,200.00
Apartment (3 bedrooms) in City Centre 5,980.67 $ 5,000.00-8,000.00
Apartment (3 bedrooms) Outside of Centre 4,879.93 $ 3,500.00-6,500.
Rent Per Month Edit Range
Apartment (1 bedroom) in City Centre 2,492.11 Fr. 1,500.00-3,750.00
Apartment (1 bedroom) Outside of Centre 1,678.21 Fr. 1,200.00-2,290.00
Apartment (3 bedrooms) in City Centre 4,238.06 Fr. 3,000.00-6,000.00
Apartment (3 bedrooms) Outside of Centre 3,033.11 Fr. 2,200.00-4,200.00
按单价算的话旧金山一平方英尺年租金大概在51-66美元之间（550-725美元）一年，之前俺房价收入比苏黎世100平米的租金大概是3188，换算出来380瑞郎一平米一年
San Francisco rentals average $2,819 for a studio rental to $7,995 for a 4-bedroom rental. The median price of all currently available listings is $3,921, or roughly $58 per square feet.
For the apartment units and housing in September 2023, median rents have been roughly unchanged over the last year. Studio rentals prices have decreased by $723 (-22.43%) year-over-year from $3,223 to $2,500. 1-bedroom rentals prices have decreased by $125 (-4.00%) year-over-year from $3,125 to $3,000. 2-bedroom rentals prices have increased by $111 (2.65%) year-over-year from $4,184 to $4,295. 3-bedroom rentals prices have increased by $271 (5.54%) year-over-year from $4,889 to $5,160. 4-bedroom rentals prices have increased by $318 (4.76%) year-over-year from $6,677 to $6,995. Note that this figure includes all active and rented listings throughout the month.
Month-to-month, seasonality might have a bigger impact than overall trend price changes. Studio rents have gone up by 0.08% this month. 1-bedroom rents have gone down by 2.12% this month. 2-bedroom rents have gone up by 2.73% this month. 3-bedroom rents have gone up by 1.79% this month. 4-bedroom rents have gone up by 1.18% this month.
Beds
Price / Sqft
Sep 2023 Rent 1 Yr Ago Rent (% +/-) 3 Yr Ago Rent (% +/-)
Studio $66 $2,500 $3,223 (-22.43%) $3,117 (-19.80%)
1 BR $59 $3,000 $3,125 (-4.00%) $2,950 (1.71%)
2 BR $53 $4,295 $4,184 (2.65%) $3,882 (10.65%)
3 BR $52 $5,160 $4,889 (5.54%) $4,546 (13.51%)
4+ BR $51 $6,995 $6,677 (4.76%) $5,863 (19.32%)
>>apartment是找一个sFrancisco 公寓平均大小的例子啊，因为确实没有什么网站会统计公寓...
不是说跟san jose比吗？湾区那么多地方哪个都比苏黎世人均收入高，为何要比apartment租金最贵的地方？san francisco还有一个问题就是很多managed apartment都比较高级，拉高了价格。
你举的湾区这些地方也是美国最贵的地方，肯定比瑞士房子贵得多，像atherton普通的中古房也要500万美金起，好一点的动辄一两千万，但是由于湾区很大，比苏黎世单价便宜的地方占绝大多数
>>瑞士的贷款就是只要还到35%，就可以一直只付利息，如果你继承了房子，当然也会继承贷款，但同样也是只还...
继承是可以放弃的，如果房价下跌导致继承者不愿继承贷款，就会造成坏账，如果真像你说的这样，瑞士银行的风险和房地产价格高度绑定，金融风险很高，同时这也导致银行难以加息，因为加息就会导致房产价值下跌，如果房产价值接近本金价值或者更低，违约的可能性会变得很大，银行资产贬值，难以加息就无法控制通胀，造成高物价，对于一个国家的经济不是什么好事
>>继承是可以放弃的，如果房价下跌导致继承者不愿继承贷款，就会造成坏账，如果真像你说的这样，瑞士银行的风...
继承当然可以放弃，无非是银行收回所有权拍卖就行了，房价下跌的话房地产本来就会形成坏账，美国08年次贷危机就是因为房地产下跌，许多人干脆不还贷形成的让银行把房子拍卖是一样的，这个和还不还本金其实没什么关系，而是房子本身下跌就会形成坏账，这在美国那种模式也是一样的，通胀的直接原因其实不是加息，而是供应链出现问题，你看日本低利率甚至负利率几十年了日本出现通胀了吗？根本没有恰恰相反日本出现的是通缩
>>不是说跟san jose比吗？湾区那么多地方哪个都比苏黎世人均收入高，为何要比apartment租金...
苏黎世才88平方公里，面积比旧金山（600平方公里）都小得多，要说的话大概和旧金山市中心的概念差不多，旧金山和圣何塞都会区那概念实际上都相当于苏黎世州了，但就是这样圣何塞单位租金也不便宜大概相当于440美元每平米一年
>>苏黎世才88平方公里，面积比旧金山（600平方公里）都小得多，要说的话大概和旧金山市中心的概念差不多...
然而圣何塞都会区虽然大那么多，人均gdp却比苏黎世高两倍多啊，甚至旧金山都会区，人均gdp都比苏黎世高50%，生产力和收入这么高的地方房价却不比苏黎世高，怎么就不能比呢？
>>湾区其他地方房价中位数也不低的，最便宜的地方现在中位数也要一百万了，投资门槛其实并不低
湾区中位数是2000尺的single family house，总价跟鸽子笼公寓有可比性吗？要比就比100平方米以下的鸽子笼公寓的价格，在半岛、硅谷、旧金山市以外的广大地区很多五六十万的投资选择
>>继承当然可以放弃，无非是银行收回所有权拍卖就行了，房价下跌的话房地产本来就会形成坏账，美国08年次贷...
通胀最常见的控制手段是加息。美国次贷危机以后已经通过很多行政和法律手段控制未来相似的风险了，然而美国次贷之前也只是随便放ARM、低首付，还没有放任自流到像你说的瑞士这样不用还本金的，看来据你的理解瑞士房地产只是还未暴雷，风险很大啊
>>这里是租金啊单位租金atherton肯定比不上曼哈顿下城的，曼哈顿现在三居室一个月平均月租一万多美元...
很多managed apartment月租高是因为它豪华，而不是因为它地段或者使用价值贵，即使同一个楼的相似面积公寓都可以差一倍的，另外三居室跟三居室也差别很大的，有的公寓三居室可以达到2000尺
>>通胀最常见的控制手段是加息。美国次贷危机以后已经通过很多行政和法律手段控制未来相似的风险了，然而美国...
次贷危机的根源和你说的没关系，其实就是美国法律系统中对银行贷款的歧视有很多限制，以至于不少低收入者能够通过银行的贷款审核，也就是说这些贷款本身就是没有什么偿还能力的人借的
瑞士的贷款模式其实并没有那么大风险，因为商业银行收回了一部分本金之后，这部分本金本身就会立刻被借出形成新的贷款，所谓的不还本金，其实就是永续贷款而已，很多企业其实也是这样的
>>然而圣何塞都会区虽然大那么多，人均gdp却比苏黎世高两倍多啊，甚至旧金山都会区，人均gdp都比苏黎世...
圣何塞都会区人均gdp高两倍不能等同于收入高两倍，原因之前说过主要还是睡城效应（旧金山都会区也只有圣何塞都会区的70%）和资本效应
>>湾区中位数是2000尺的single family house，总价跟鸽子笼公寓有可比性吗？要比就比...
湾区的中位数高所以投资地产的门槛高啊，前面说过了啊，买房子本质上还是投资行为，肯定要考虑投资的可行性，加州的房屋中位数是83万美元
>>很多managed apartment月租高是因为它豪华，而不是因为它地段或者使用价值贵，即使同一个...
这个你至少得提供豪华公寓的所谓比例吧，反正是没看到讨论旧金山房租高的文章或者分析中提到过豪华公寓比例高的问题，我觉得也不大可能，因为旧金山的公寓不管是几居室，平均面积也不是很大
>>湾区的中位数高所以投资地产的门槛高啊，前面说过了啊，买房子本质上还是投资行为，肯定要考虑投资的可行性...
投资价值跟中位数有关系吗？只要市场上有小户型，依然还是满足投资者需求的，中位数高只是居住面积中位数而已。苏黎世17000美金的单价，83万美金只能买48平方米，你还不是一样觉得投资价值高？
>>圣何塞都会区人均gdp高两倍不能等同于收入高两倍，原因之前说过主要还是睡城效应（旧金山都会区也只有圣...
对，但是人均gdp两倍收入1.5倍还是绰绰有余的，圣荷西加上旧金山两个都会区平均人均gdp是瑞士1.7倍，睡城效应可以忽略，资本收益比瑞士大幅高三倍（假定瑞士资本收益是人均gdp 20%，那么再假定湾区人均gdp里，占瑞士人均gdp的40%为湾区更高的资本收益，也就是湾区资本收益为（瑞士人均gdp的20%+40%）/瑞士人均gdp的20%），剩下收入1.3倍还是绰绰有余的
>>次贷危机的根源和你说的没关系，其实就是美国法律系统中对银行贷款的歧视有很多限制，以至于不少低收入者能...
你算一下这样不还本金的杠杆率是多少，再看看有多高风险吧。我感觉你对瑞士贷款的情况说得不准确，瑞士金融系统不可能有那么高的杠杆率，但是如果你说的是真的，那瑞士只是尚未暴雷而已。
>>你算一下这样不还本金的杠杆率是多少，再看看有多高风险吧。我感觉你对瑞士贷款的情况说得不准确，瑞士金融...
你自己没搞清楚金融业怎么运作的，银行杠杆率政府和国际金融协议规定的，巴塞尔协议规定的银行的杠杆率至少是3%，只要满足这个杠杆率就算达标，至于银行贷款给哪个方向那是银行自行决定的事，而且爆不爆雷也不完全取决于杠杆率，而是取决于发出去的贷款有没有偿还能力，只要政府不干涉银行的经营自由银行自然会筛选出不合格的贷款者不给予贷款
>>投资价值跟中位数有关系吗？只要市场上有小户型，依然还是满足投资者需求的，中位数高只是居住面积中位数而...
投资价值当然和资产标的的大小有关了，一个资产标的过大能参与的人就少，门槛自然就高了啊，中位数低的地方自然投资门槛也要低一些，市场上当然会有小户型，但是中位数高的地方小户型的比例自然也更低
苏黎世市中心的单价平均是15000瑞郎，但是相当于湾区概念的苏黎世州也只有10000瑞郎
>>对，但是人均gdp两倍收入1.5倍还是绰绰有余的，圣荷西加上旧金山两个都会区平均人均gdp是瑞士1....
从加州人均GDP第三都会区的洛杉矶都会区人均gdp只有86000美元来看，睡城效应还是有的，而且资本效应恐怕比你想象的大不少，像曼哈顿50万美元人均gdp人均中位数收入就10万美元出头，资本收益至少占60%以上的，你算美国平均的资本收益可能不高，但人均gdp特别高的地方完全不一样的
